ДДУ и 214-ФЗ: что это такое и на что обращать внимание, выбирая квартиру в новостройке

214-ФЗ об участии в долевом строительстве был принят в 2014 году. С того времени он претерпел много положительных изменений. И до сих пор остается самым надежным способом покупки жилья в строящемся доме. В этой статье рассказываем обо всех самых важных моментах, которые стоит знать перед покупкой, и подводных камнях этой формы договора.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это договор между покупателем (дольщиком) и застройщиком. В нем фиксируются права и обязанности каждой из сторон, характеристики и стоимость приобретаемого объекта недвижимости, график платежей. ДДУ регламентируется 214-ФЗ. Это значит, что если в тексте договора нет какого-то пункта, который есть в законе, этот пункт все равно относится к договору. Формы договоров у каждого застройщика свои, но они все подчиняются 214-ФЗ.

Права и обязанности сторон по ДДУ

Согласно договору застройщик должен:

• построить дом в фиксированные сроки;
• построить квартиру в соответствии с указанными в договоре характеристиками (площадь, планировка, расположение на этаже);
• передать квартиру дольщику в фиксированные сроки;
• устранить недостатки, найденные при приемке квартиры.

Обязанности есть и у покупателя. Он должен:

• своевременно вносить оплату по договору (это актуально при такой форме оплаты, как «рассрочка»);
• принять квартиру в фиксированные сроки;
• уведомлять застройщика о смене дольщиков (когда квартира продается по договору уступки до момента сдачи дома).

Договор долевого участия по ФЗ-214

Согласно этому договору застройщик берет на себя обязательство построить дом. Он может сделать это с помощью собственных средств, средств дольщиков или кредитных.

В 2018 году в 214-ФЗ были внесены существенные изменения. Раньше деньги после оплаты сделки клиентом сразу шли на счет застройщика. По умолчанию он должен был использовать их для строительства дома. Но некоторые недобросовестные застройщики использовали эти средства для иных целей, срывая тем самым сроки строительства. Государство решило ужесточить условия для застройщиков и сделать процесс покупки квартиры в стройке более безопасным для граждан. Так в 2018 году появилось проектное финансирование и взаиморасчеты через эскроу-счета.

Проектное финансирование и эскроу-счета: что это такое и какие гарантии дает покупателю

Проектное финансирование — это новый способ получения денежных средств на строительство дома для застройщика. Строительная компания заключает кредитный договор с банком, на основании которого он (банк) дает застройщику деньги на стройку. При этом банк контролирует, куда именно тратятся деньги застройщиком. Это исключает возможность нецелевого использования средств. Банк также стимулирует застройщика быстрее строить и продавать. В каждом договоре на проектное финансирование есть условия, при которых процентная ставка для застройщика становится ниже при регулярном пополнении эскроу-счетов. А сделать это можно, только соблюдая темпы строительства, чтобы покупатели видели, что дом растет, а значит, компании можно доверять.

Таким образом он (застройщик) заинтересован в том, чтобы сдать дом в срок или даже быстрее и закрыть кредит перед банком.

Так изменения 2018 года стали дополнительным гарантом своевременного исполнения обязательств застройщиков перед дольщиками.

Плюсы и минусы ДДУ для покупателя

Плюсы	Минусы
Возврат денег дольщику, если строительная компания не выполнила обязательства	Ожидание, пока дом достроится
Регистрация договора и полное исключение двойной продажи квартиры	Необходимость платить и ипотеку, и аренду (если сейчас покупатель проживает в съемной квартире и выбрал форму оплаты «ипотека»)
Штрафные пени для застройщика при задержке срока передачи ключей	Есть шанс задержки сроков строительства неблагонадежным застройщиком
Гарантийные обязательства на квартиру в течение 5 лет после сдачи дома	Нет четкого понимания, как выглядит квартира изнутри на момент покупки
Стоимость квартир ниже, чем на рынке свежей вторички

Покупка квартиры по договору долевого участия

Подробно про то, как проходит сделка на первичном рынке, рассказывали здесь. В этой статье осветим основные моменты покупки квартиры по ДДУ. Для этого вам нужно:

• выбрать застройщика, жилой комплекс и квартиру;
• забронировать квартиру;
• получить одобрение по ипотеке;
• подписать ДДУ и кредитный договор;
• получить извещение о том, что договор зарегистрирован;
• ждать приглашение на приемку квартиры.

Современные технологии позволяют купить недвижимость, находясь в любой точке мира. Это еще один большой плюс ДДУ в 2024 году.

Меры предосторожности

Как бы ни держало государство застройщиков в ежовых рукавицах, недобросовестные строительные компании умудряются задерживать дома и с учетом новых законодательных вводных. Поэтому выбирая квартиру в новостройке, обращайте внимание на:

• степень готовности дома по соотношению с заявленными сроками сдачи. 25-этажный дом с плановой датой передачи ключей зимой 2024 года не может летом 2024 года выглядеть так

• опыт застройщика и его срок работы на рынке Петербурга. Здесь стоит обращать внимание именно на опыт работы в Северной столице. Так как если строительная компания Х круто себя показала в другом регионе, не факт, что здесь ее ожидает такой же успех;
• внимательно изучить окружение выбранного комплекса. Застройщики редко обращают ваше внимание на мусорный полигон, железнодорожные пути или огромный пустырь за границами своего комплекса.

Отдельного внимания заслуживают отзывы в интернете. Их можно почитать. Но держите в голове несколько важных факторов:

• те, кого все устраивает, редко пишут отзывы. Те, кто недоволен, будут кричать об этом везде;
• не бывает застройщиков со 100% идеально принятыми квартирами. Косяки есть всегда и у всех. Вопрос в их процентном соотношении относительно всех квартир — это 5% или 55%;
• чем крупнее застройщик, тем больше негативных отзывов вы найдете в интернете. Просто потому, что он построил больше квартир. 5% квартир у ГК ПИК или 5% квартир у RBI — два абсолютно разных значения.

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Изучая договор перед подписанием, обратите внимание на:

• стоимость квартиры и цену квадратного метра. Они должны быть четко зафиксированы
• Срок передачи ключей. Это может быть дата, например, «до 30/09/2024» или квартал, например, «до конца 3 квартала 2024 года».
• Какая дельта по изменению площади прописана в договоре (может быть указано в процентах от общей площади, например, не более 5%, или в квадратных метрах, например, не более 2 кв. м. И да, это нормально, что она присутствует в договоре. Фактически, если площадь квартиры изменится на 0,1 кв. м., вы этого не заметите. А если в договоре не будет прописано этой дельты, застройщик не сможет сдать дом).
• Условия расторжения договора (здесь сразу отметим, что застройщики неохотно идут на расторжение. Обычно для этого должны быть не соблюдены условия одной из сторон. Но расторгнуть просто так, потому что вы понимаете, что больше не можете платить ипотеку, нельзя).

Важно. В договоре могут быть не прописаны штрафы застройщика за несвоевременную выдачу ключей. Но это правило зафиксировано в законе. А ДДУ составляется на основании закона. Так что переживать не о чем. Условия о неустойке распространяются на все заключаемые ДДУ.

Переуступка прав по ДДУ

Часто на рынке недвижимости можно услышать слово «переуступка» или «цессия». Но что это такое, понимают не все.

Фактически, подписывая ДДУ, вы покупаете не квартиру (потому что юридически ее еще нет), а право требования (когда застройщик построит дом). Договор цессии или переуступки — та форма договора, по которой вы можете продать квартиру в еще не построенном доме.

Важно. Покупка квартиры по переуступке — такая же безопасная форма сделки, как и по ДДУ. Договор также регистрируется, дает все те же права и гарантии в отношении будущей квартиры, что и основной договор.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

Мы очень подробно рассказали, как правильно принимать квартиру в новостройке вот тут. Поэтому, здесь отметим самое важное:

• дождитесь официального приглашения от застройщика на приемку квартиры;
• не уверены, что найдете все недостатки сами, — наймите специалиста;
• фиксируйте все, даже мелкие замечания.

Кстати, в этой же статье еще рассказали, как связаны приемка квартиры и переуступка. Ведь на определенном моменте квартиру по уступке нельзя ни купить, ни продать. Так что если планируете что-то подобное — рекомендуем к прочтению.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Как мы говорили выше, в каждом договоре прописывается допустимая дельта изменения площади квартиры. Это делается не потому, что застройщик хочет построить меньше метров. А потому, что в процессе строительства могут случиться какие-то погрешности. Если ваша квартира 40 кв. м. изменится на 0,2 кв. м. — это 20 кв.см. С учетом того, то это изменением будет по всей квартире, вы вряд ли это заметите. Но если этой дельты не будет в договоре, у застройщика будут сложности со сдачей дома. А это приведет к задержке сроков. Это невыгодно ни вам, ни строительной компании.

Важно. Если застройщик выходит за границы дельты, прописанной в договоре, происходит взаиморасчет. Если построили больше — надо доплатить дольщику. Построили меньше — застройщик вернет сумму. Взаиморасчеты будут вестись по той цене квадратного метра, которая была на момент заключения ДДУ.

При этом практика знает примеры, когда застройщик при небольшом отклонении в большую сторону не брал дополнительные деньги с клиента. Одно можно запомнить: каждый застройщик делает все, чтобы не допустить значительных изменений площади квартир.

Электронная регистрация ДДУ

Про электронную регистрацию (ЭР) у нас также есть отдельная большая статья. Основное, на что обратим внимание:

• ЭР такая же надежная, как и бумажная;
• ЭР быстрее — в среднем 1-2 дня;
• у ЭР есть ограничения. Если ваша сделка проходит с участием детей, военной ипотеки, нерезидентов РФ или по доверенности — ЭР вам не подойдет;
• зарегистрированный договор придет вам на электронную почту;
• если вы очень сильно переживаете, что у вас не останется после подписания бумажной версии договора — можно попробовать запросить такую у застройщика. Юридической силы она иметь не будет, но вот моральное удовлетворение точно даст.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик задерживает срок передачи ключей, он обязан платить неустойку за каждый день просрочки. Она составляет (для граждан РФ) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день подписания акта приема-передачи за каждый просроченный день.

Например. Вы купили квартиру за 5 млн руб. Задержка составила 20 дней. Акт подписали 30/06/2024, когда ставка ЦФ 16%. Считаем:

5 000 000*20*1/150*16%= 105 600 руб.

Важно. Чтобы получить компенсацию, надо обращаться к застройщику с заявлением. Если он отказывается — идти в суд.

Вопрос покупки квартиры по ДДУ сегодня не так сложен, как это было 10 лет назад. Когда договор только вводился, он был для многих непонятен. Сейчас не составляет труда найти себе достойный вариант в стройке, купить его по ДДУ, сэкономить и получить квартиру в срок. Наши специалисты готовы вам помочь. Вы знаете, что делать — ждем вашу заявку здесь.