Покупка квартиры часто сопровождается непонятной простому обывателю терминологией. В этой статье рассказываем, что такое аккредитив, насколько безопасно использовать его для взаиморасчетов при приобретении недвижимости, и отвечаем на все частые запросы по этой теме. А в конце расскажем, чем отличается аккредитив от других способов передачи денег.
Что такое аккредитив 
Аккредитив простыми словами — это счет, который открывается в банке покупателем квартиры. На этот счет зачисляются денежные средства прежде, чем попасть на эскроу-счет застройщика.
Важно. Главное отличие аккредитива от обычного счета — наличие специальных условий, при которых можно воспользоваться деньгами, которые там размещены.
Для чего нужен аккредитив
Основная цель размещения денег на аккредитиве — обеспечение безопасности сделки. Фактически, аккредитив — та же ячейка в банке, просто виртуальная. Когда вы перечисляете деньги на аккредитив, они там замораживаются. И переместиться они могут либо обратно на ваш счет, либо на эскроу-счет застройщика.
Когда деньги с аккредитива уходят застройщику
Когда договор долевого участия прошел регистрацию в Росреестре. Это значит, что сделка официально подтверждена. И теперь деньги с аккредитива перечисляются на эскроу застройщика.
А почему сразу не зачислить их на эскроу? Зачем нужен аккредитив?
Для безопасности дольщика в первую очередь. Мало ли, что пойдет не так в процессе регистрации. И если во время этого «что-то пошло не так» деньги будут на эскроу, вернуть их сложнее, чем когда они на аккредитиве. Так как этот счет принадлежит покупателю. И в договоре на открытие аккредитива прописаны условия, при которых средства со счета перечисляются застройщику.
Когда деньги с аккредитива уходят дольщику
Когда регистрация в Росреестре не была совершена. Любой договор о покупке или продаже недвижимости проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Без этого действия сделка не считается действительной. И если в регистрации было отказано, деньги с аккредитива возвращаются на текущий счет клиента, с которого было пополнение аккредитива. Таким образом дольщик сразу имеет возможность распоряжаться собственными средствами, не дожидаясь разбирательств, связанных с отказом в регистрации.
Аккредитив при покупке недвижимости или продаже квартиры
Сегодня это главный инструмент при совершении сделок с недвижимостью. Первичный и вторичный рынки активно пользуются аккредитивными взаиморасчетами, так как:
- это безопасно для обеих сторон сделки;
- договор на открытие аккредитива защищает интересы обеих сторон в равной степени;
- для раскрытия аккредитива не надо ничего делать — данные приходят в банк из Росреестра автоматически.
Виды аккредитивов
Безотзывный аккредитив
Аккредитив, который не может быть изменен банком не при каких обстоятельствах. То есть банк, в котором открыт аккредитив, не может в одностороннем порядке изменить:
- условия открытия;
- срок действия;
- стороны, участвующие в сделке.
Покрытый (депонированный) аккредитив — это…
Вид аккредитива, когда банк, в котором открыт аккредитив покупателем, единоразово перечисляет все средства с аккредитива в банк продавца.
Кстати. Покрытый безотзывный аккредитив — способ взаиморасчета, который сегодня встречается в 100% сделок по недвижимости на первичном рынке. Это самый надежный для покупателя вид аккредитива.
Непокрытый (гарантированный) аккредитив — это…
Вид аккредитива, когда банк, в котором открыт аккредитив покупателем, имеет право на определенных условиях переводить частично денежные средства в банк продавца.
Аккредитив с трансферацией — это…
Разновидность аккредитива, актуальная для вторичного рынка. Когда сделка совершается не просто между продавцом и покупателем, а является частью цепочки сделок (что это такое и почему такие сделки называют альтернативными — рассказывали в этой статье). В случае такого аккредитива в договоре можно прописать условия, при которых часть денежных средств будет переведена третьему лицу.
Подтвержденный аккредитив — это…
В случае открытия обычного аккредитива обязательства перед покупателем только у банка, в котором он этот аккредитив открыл. Если в сделке участвует подтвержденный аккредитив, то банк, куда будут переводить деньги после регистрации, гарантирует покупателю, что если его (покупателя) банк не сможет вернуть ему деньги, это сделает он (второй банк).
Используется крайне редко.
Эмитент аккредитива — это…
Банк-эмитент — это тот банк, в котором аккредитив открывается покупателем. И который держит денежные средства весь период действия аккредитива.
Сумма аккредитива — что это
Это размер денежных средств, которые размещаются на аккредитиве.
Раскрытие аккредитива — что это?
Раскрытие аккредитива или расчеты по аккредитиву происходят после регистрации сделки в Росреестре. Процесс раскрытия — это процесс перечисления денежных средств покупателя продавцу. Здесь под продавцом может подразумеваться как физическое лицо (тогда деньги просто переводятся на счет продавца), так и юридическое (деньги уходят на эскроу-счет застройщика).
Чем отличается аккредитив от сервиса безопасных расчетов (СБР)
Сервис безопасных расчетов (СБР) является по своему функционалу аналогом аккредитива. Конкретно СБР придумал и популяризировал Сбер. Для клиента нет принципиальной разницы, будут ли в сделке проходить расчеты через аккредитив или СБР. Суть не меняется — деньги застройщик получит только после регистрации. Если что-то пойдет не так — деньги вернутся покупателю.
Некоторые застройщики настаивают именно на аккредитивной форме взаиморасчетов, некоторые на СБР. Это может быть связано с внутренними взаимоотношениями со Сбером. Но для клиента оба этих варианта одинаково безопасны.
Чем отличается аккредитив от эскроу-счета
Это сравнение некорректно по своей сути. Почти как сравнивать синий трамвай и тот, который идет в парк.
Эскроу-счет — счет, принадлежащий застройщику. Он открывается в момент, когда застройщик получает проектное финансирование на строительство дома.
Можно представить его как большой котел. В начале стройки этот котел пустой. С течением времени, строительств и продаж квартир в этом доме, котел наполняется.
Кстати. Чем быстрее наполняется эскроу-счет застройщика, тем это для него выгоднее. Ведь в зависимости от заполнения эскроу, у него меняется ставка проектного финансирования: быстрее наполняется = ставка снижается. Следовательно, снижается стоимость стройки.
А доступ к этому котлу у застройщику будет только после того, как он достроит дом. То есть, все 2-3-4-5 лет стройки он просто смотрит на то, как деньги с каждой сделки копятся на эскроу-счете. Не имея возможности ими пользоваться. И как раз путь, по которому деньги дольщиков попадают в этот котел — через аккредитивы или через СБР.
Чем аккредитив лучше ячейки
Ячейка сегодня используется только на вторичном рынке. И то редко. Поскольку людей, которые приносят на сделку 10 млн, распиханных по карманам, становится все меньше.
Аккредитив не хуже и не лучше ячейки. Это просто два абсолютно разных способа взаиморасчетов. Главное отличие которых: в сделке с ячейкой возможен только наличный расчет, а в сделке с аккредитивом — безналичный.
Что нужно для открытия аккредитива
- паспорт покупателя;
- ИНН покупателя;
- договор купли-продажи или договор долевого участия;
- открытый текущий счет в банке, где открывается аккредитив, на котором размещены денежные средства.
Например. Если вам надо открыть аккредитив в ВТБ, а ваши сбережения на счету Альфа-Банка, то до сделки надо разместить их на обычном текущем счете в ВТБ. Открыть счет можно в любом отделении банка за 5 минут бесплатно.
Важно. Рекомендуем заранее узнавать, в каком банке будет происходить открытие аккредитива на сделке. Если есть необходимость переводить средства из одного банка в другой, это может занять время. Не рекомендуем использовать межбанковские переводы — они обычно сопровождаются комиссией и могут идти до 3 рабочих дней. Проще всего заказать наличку в банке, снять ее со счета и положить в другой банк.
С одной стороны, понять, что такое аккредитив несложно. С другой — это может показаться ракетной наукой. Чтобы ваша сделка по покупке квартиры прошла легко и гладко, вас должен сопровождать грамотный специалист. Который не только подберет вам квартиру в Санкт-Петербурге, но и объяснит все происходящее простым языком. У нас как раз такие есть. Оставляйте заявку здесь и убедитесь в этом сами.
