Цены на новостройки и вторичку сближаются: что происходит с рынком жилья

Разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья в России постепенно сокращается. Однако говорить о полном выравнивании пока рано — в ряде городов разница по-прежнему достигает 30–40%.

Почему разрыв сокращается

В первом квартале 2026 года более активный рост цен зафиксирован именно на вторичном рынке. Новостройки дорожают медленнее — во многом из-за снижения спроса после корректировок условий по льготной ипотеке.

В результате:

• разница в ценах сократилась на 2–3 п.п.
• в среднем новостройки остаются дороже на ~23%
• в отдельных городах разрыв достигает 50–60%

Где разница максимальна

Сильнее всего ценовой перекос наблюдается в городах с ограниченным объемом нового строительства. Там первичный рынок остается дефицитным и дорогим.

Максимальные показатели:

• до 68% — в промышленных городах с низким объемом застройки
• 36–38% — в крупнейших региональных центрах

Минимальный разрыв фиксируется в городах с активным строительством — здесь новостройки дороже всего на 2–9%.

Почему вторичка становится популярнее

Смещение спроса в сторону вторичного жилья — ключевой тренд 2026 года. Причин несколько:

• новостройки остаются переоцененными
• ужесточились условия ипотеки
• часть покупателей больше не проходит по программам
• готовое жилье дешевле и доступнее

Важно: рост средней цены на вторичку во многом технический — с рынка быстрее уходят самые дешевые предложения, что автоматически повышает средние показатели.

Что происходит с новостройками

Первичный рынок оказался под давлением сразу нескольких факторов:

• снижение господдержки
• рост себестоимости строительства
• банковские ограничения по проектному финансированию

Кроме того, меняется структура предложения: сокращается доля доступного жилья и растет сегмент бизнес-класса. Это дополнительно увеличивает средний чек.

Региональный фактор

Разница между новостройками и вторичкой напрямую зависит от города:

• в активно застраиваемых регионах разрыв может быть всего 10–15%
• в дефицитных локациях — кратно выше

Эксперты ожидают, что тренд сохранится:
на вторичном рынке будет появляться больше дорогих объектов, а запуск новых проектов — снижаться.

Что это значит для покупателей

Сближение цен меняет поведение покупателей. Если раньше новостройки покупали «на вырост» и ради инвестиций, то сейчас выбор становится более прагматичным.

Покупатели:

• чаще выбирают готовое жилье
• ориентируются на реальную доступность
• реже готовы переплачивать за новостройку

В долгосрочной перспективе сокращение ценового разрыва может сделать рынок более сбалансированным. Но пока первичка остается премиальным продуктом — пусть и с постепенно тающей наценкой.