Виды ипотек в 2026 году: какие есть ипотечные программы и как выбрать выгодную

Содержание статьи

К 2026 году рынок разделился на две части: дорогая рыночная ипотека и жёстко ограниченные льготные программы. Ключевая ставка снижается — 26 июля ЦБ опустил её до 14%, — но ипотечные ставки идут за ней с большим отставанием. При этом с 1 февраля правила семейной ипотеки заметно ужесточили. Рассказываем, какие есть ипотечные программы и как выбрать подходящую именно вам.

1 / 3

Чем отличается кредит от ипотеки

Ипотека — кредит под залог приобретаемого жилья. Вы закладываете покупаемую квартиру. Она является для банка гарантом того, что если платежи перестанут поступать, он сможет продать залоговую недвижимость с торгов и закрыть долг.

Ипотечное обременение обязательно регистрируется в Росреестре. В выписке из ЕГРН в разделе «Обременения» будет указана действующая ипотека, пока вы её не погасите.

Ипотека регулируется законом об ипотеке (102-ФЗ). Значительный плюс в том, что любые споры, касающиеся кредита, будут регламентироваться положением закона. Но это редко требуется на практике. Основные отличия кредита и ипотеки будут в условиях.

	Потребительский кредит	Ипотека
Срок	До 5 лет (редко до 7 лет)	До 30 лет
Сумма кредита	Обычно до 5–7 млн	Зависит от стоимости квартиры
Залог	Может быть без залога или под залог авто / уже имеющейся квартиры	Под залог приобретаемой квартиры
Подтверждение дохода	Может не требоваться	Требуется всегда
Ставка	27–29% (июль 2026)	18,7% рыночная, 6% семейная (июль 2026)
Минимальный первый взнос	От 0%	От 20,01%
Ежемесячные платежи	Больше, так как срок короткий	Меньше, так как срок длинный

Вывод: за счёт того, что ипотеку дают на более длительный срок, есть возможность значительно снизить ежемесячные платежи. Сумма ипотечного кредита также выше, так как банк выдаёт деньги под залог приобретаемого жилья.

Какие есть ипотеки в 2026 году: все программы ипотечного кредитования

Сегодня в России действуют шесть основных программ с господдержкой плюс рыночная ипотека. В Санкт-Петербурге и Москве реально доступны три из них.

Программа	Ставка	Лимит	Первый взнос	Работает в МСК и СПб
Стандартная (рыночная)	от 15,9% до 19,45%	до 50–100 млн	от 20,01%	Да
Семейная	6%	12 млн (МСК, МО, СПб, ЛО), 6 млн — остальные	от 20%	Да
Военная (НИС)	зависит от банка	зависит от накоплений	покрывает НИС	Да
IT-ипотека	до 6%	9 млн	от 20%	Нет
Сельская	до 3%	до 6 млн	от 20%	Нет
Дальневосточная и арктическая	до 2%	9 млн	от 20%	Нет
Новые и приграничные регионы	до 2%	6 млн	от 20%	Нет

Стандартная ипотека

Этой ипотекой пользуются все, кто не проходит по льготным программам. Условия отличаются в зависимости от банка, но в целом выглядят так:

• ставка от 15,9% до 19,45% (средняя по 20 крупнейшим банкам на 12 июля 2026 года — 18,71% на новостройки и 18,68% на готовое жильё);
• первый взнос от 20,01%;
• срок кредита до 30 лет;
• сумма кредита до 50–100 млн в столичных регионах.

За первое полугодие 2026 года ставки снизились на 2,54 п.п. — в январе они были выше 21%. Дальнейшее снижение зависит от решений ЦБ: ближайшее заседание по ключевой ставке — 24 июля.

Семейная ипотека

Льготная ипотека для семей с детьми. С 1 февраля 2026 года программу ощутимо перекроили. Оформить её могут:

• семьи, где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до шести лет включительно;
• семьи с ребёнком-инвалидом до 18 лет;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми, живущие в городах до 50 тысяч человек или в 35 регионах с низкими темпами строительства.

Условия:

• ставка 6% на весь срок;
• первый взнос от 20%;
• срок кредита до 30 лет;
• сумма кредита до 12 млн в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн — в остальных регионах;
• квартира покупается у юридического лица (застройщика).

Семейную ипотеку можно взять и на вторичное жильё — программа работает в 901 городе России. Важно. На Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области это не распространяется: здесь только новостройки.

В отличие от сделок с материнским капиталом, здесь не требуется выделение детям долей. Поэтому семейную ипотеку часто используют как инструмент инвестиций в недвижимость за счёт низкой ставки.

Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года

Четыре изменения, из-за которых часть заявок теперь не проходит:

1. Одна семья — одна льготная ипотека. Раньше её мог взять каждый из супругов, теперь льготный кредит оформляется один на семью.
2. Супруги обязаны быть созаёмщиками. Исключение — супруг-иностранец: он «устраняется» из сделки нотариальным согласием на покупку жилья.
3. Запрещены схемы с «донором». Раньше человек без подходящего ребёнка мог привлечь созаёмщика с ребёнком нужного возраста. Теперь это не сработает.
4. Родитель должен быть зарегистрирован по одному адресу с ребёнком. Дополнительно банк запросит СНИЛС ребёнка.

Кстати. Ранее взятую ипотеку можно рефинансировать под 6%, но только семьям с детьми до шести лет включительно и семьям с ребёнком-инвалидом.

Что может измениться осенью 2026 года

Текущие условия действуют как минимум до 1 октября 2026 года. Дальше обсуждается дифференцированная ставка — «чем больше детей, тем ниже процент»:

• три и более детей — до 4%;
• двое детей — 6% без изменений;
• один ребёнок — 10–12%.

Второе обсуждаемое изменение: льготная ставка будет действовать первые 15 лет, а затем кредит переведут на ключевую ставку плюс 2 п.п.

Важно. Постановление пока не подписано, это планируемые, а не утверждённые изменения. Для тех, кто уже оформил кредит, условия договора останутся прежними — новые правила коснутся только новых заявок. Но если у вас один ребёнок и вы планируете покупку, есть смысл не откладывать.

IT-ипотека

IT-ипотека продлена до 31 декабря 2030 года, но не работает на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Условия:

• сумма кредита до 9 млн (единый лимит для всех регионов);
• ставка до 6%;
• первый взнос от 20%;
• доход от 150 тысяч в месяц, если компания зарегистрирована в городе-миллионнике, и от 90 тысяч — если в остальных городах;
• обязательное трудоустройство в аккредитованной Минцифры компании.

Важно. Требование работать в аккредитованной IT-компании действует весь срок кредита. Если вы уволились и за отведённый банком срок не нашли новую аккредитованную компанию, ставку пересчитают до рыночной.

Военная ипотека

Военная ипотека доступна участникам накопительно-ипотечной системы (НИС). Государство ежегодно перечисляет взнос на именной счёт военнослужащего — в 2026 году это 411 184,9 рубля, — а через три года этими деньгами можно закрыть первый взнос и платежи по кредиту. Участники СВО могут купить жильё сразу после включения в реестр НИС, не дожидаясь трёх лет.

Сельская, дальневосточная и арктическая ипотека

Для покупателей в Петербурге и Москве эти программы недоступны, но знать о них стоит, если рассматриваете переезд:

• сельская — до 3%, населённые пункты до 30 тысяч человек, только для работников АПК, соцсферы, предпринимателей в сельском хозяйстве и участников СВО;
• дальневосточная и арктическая — до 2%, до 9 млн, срок до 20 лет;
• новые и приграничные регионы — до 2%, до 6 млн.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

По стоимости По платежу

Стоимость недвижимостиПервоначальный взносСрок, летСтавка, %

Ежемесячный платёж14 976 ₽

Сумма кредита1 500 000 ₽

Общая выплата3 594 170 ₽

Переплата2 094 170 ₽

Предварительный расчёт по указанной ставке.

График платежей

Месяц	Платёж	Проценты	Основной долг	Остаток
1	14 976 ₽	13 125 ₽	1 851 ₽	1 498 149 ₽
2	14 976 ₽	13 109 ₽	1 867 ₽	1 496 282 ₽
3	14 975 ₽	13 092 ₽	1 883 ₽	1 494 399 ₽
4	14 976 ₽	13 076 ₽	1 900 ₽	1 492 499 ₽
5	14 975 ₽	13 059 ₽	1 916 ₽	1 490 583 ₽
6	14 976 ₽	13 043 ₽	1 933 ₽	1 488 650 ₽
7	14 976 ₽	13 026 ₽	1 950 ₽	1 486 700 ₽
8	14 976 ₽	13 009 ₽	1 967 ₽	1 484 733 ₽
9	14 975 ₽	12 991 ₽	1 984 ₽	1 482 749 ₽
10	14 976 ₽	12 974 ₽	2 002 ₽	1 480 747 ₽
11	14 976 ₽	12 957 ₽	2 019 ₽	1 478 728 ₽
12	14 976 ₽	12 939 ₽	2 037 ₽	1 476 691 ₽
13	14 976 ₽	12 921 ₽	2 055 ₽	1 474 636 ₽
14	14 976 ₽	12 903 ₽	2 073 ₽	1 472 564 ₽
15	14 976 ₽	12 885 ₽	2 091 ₽	1 470 473 ₽
16	14 976 ₽	12 867 ₽	2 109 ₽	1 468 364 ₽
17	14 976 ₽	12 848 ₽	2 128 ₽	1 466 236 ₽
18	14 976 ₽	12 830 ₽	2 146 ₽	1 464 090 ₽
19	14 976 ₽	12 811 ₽	2 165 ₽	1 461 925 ₽
20	14 976 ₽	12 792 ₽	2 184 ₽	1 459 742 ₽
21	14 976 ₽	12 773 ₽	2 203 ₽	1 457 539 ₽
22	14 975 ₽	12 753 ₽	2 222 ₽	1 455 316 ₽
23	14 976 ₽	12 734 ₽	2 242 ₽	1 453 075 ₽
24	14 975 ₽	12 714 ₽	2 261 ₽	1 450 813 ₽
25	14 976 ₽	12 695 ₽	2 281 ₽	1 448 532 ₽
26	14 976 ₽	12 675 ₽	2 301 ₽	1 446 231 ₽
27	14 976 ₽	12 655 ₽	2 321 ₽	1 443 910 ₽
28	14 975 ₽	12 634 ₽	2 341 ₽	1 441 569 ₽
29	14 976 ₽	12 614 ₽	2 362 ₽	1 439 207 ₽
30	14 976 ₽	12 593 ₽	2 383 ₽	1 436 824 ₽
31	14 975 ₽	12 572 ₽	2 403 ₽	1 434 420 ₽
32	14 976 ₽	12 551 ₽	2 425 ₽	1 431 996 ₽
33	14 976 ₽	12 530 ₽	2 446 ₽	1 429 550 ₽
34	14 976 ₽	12 509 ₽	2 467 ₽	1 427 083 ₽
35	14 976 ₽	12 487 ₽	2 489 ₽	1 424 594 ₽
36	14 975 ₽	12 465 ₽	2 510 ₽	1 422 084 ₽
37	14 975 ₽	12 443 ₽	2 532 ₽	1 419 551 ₽
38	14 976 ₽	12 421 ₽	2 555 ₽	1 416 997 ₽
39	14 976 ₽	12 399 ₽	2 577 ₽	1 414 420 ₽
40	14 976 ₽	12 376 ₽	2 600 ₽	1 411 820 ₽
41	14 975 ₽	12 353 ₽	2 622 ₽	1 409 198 ₽
42	14 975 ₽	12 330 ₽	2 645 ₽	1 406 553 ₽
43	14 975 ₽	12 307 ₽	2 668 ₽	1 403 884 ₽
44	14 976 ₽	12 284 ₽	2 692 ₽	1 401 193 ₽
45	14 975 ₽	12 260 ₽	2 715 ₽	1 398 477 ₽
46	14 976 ₽	12 237 ₽	2 739 ₽	1 395 738 ₽
47	14 976 ₽	12 213 ₽	2 763 ₽	1 392 975 ₽
48	14 976 ₽	12 189 ₽	2 787 ₽	1 390 188 ₽
49	14 976 ₽	12 164 ₽	2 812 ₽	1 387 377 ₽
50	14 976 ₽	12 140 ₽	2 836 ₽	1 384 541 ₽
51	14 976 ₽	12 115 ₽	2 861 ₽	1 381 680 ₽
52	14 976 ₽	12 090 ₽	2 886 ₽	1 378 794 ₽
53	14 975 ₽	12 064 ₽	2 911 ₽	1 375 882 ₽
54	14 976 ₽	12 039 ₽	2 937 ₽	1 372 946 ₽
55	14 975 ₽	12 013 ₽	2 962 ₽	1 369 983 ₽
56	14 975 ₽	11 987 ₽	2 988 ₽	1 366 995 ₽
57	14 975 ₽	11 961 ₽	3 014 ₽	1 363 980 ₽
58	14 976 ₽	11 935 ₽	3 041 ₽	1 360 940 ₽
59	14 975 ₽	11 908 ₽	3 067 ₽	1 357 872 ₽
60	14 975 ₽	11 881 ₽	3 094 ₽	1 354 778 ₽
61	14 975 ₽	11 854 ₽	3 121 ₽	1 351 656 ₽
62	14 976 ₽	11 827 ₽	3 149 ₽	1 348 508 ₽
63	14 975 ₽	11 799 ₽	3 176 ₽	1 345 331 ₽
64	14 976 ₽	11 772 ₽	3 204 ₽	1 342 127 ₽
65	14 976 ₽	11 744 ₽	3 232 ₽	1 338 895 ₽
66	14 975 ₽	11 715 ₽	3 260 ₽	1 335 635 ₽
67	14 976 ₽	11 687 ₽	3 289 ₽	1 332 346 ₽
68	14 976 ₽	11 658 ₽	3 318 ₽	1 329 028 ₽
69	14 976 ₽	11 629 ₽	3 347 ₽	1 325 682 ₽
70	14 976 ₽	11 600 ₽	3 376 ₽	1 322 306 ₽
71	14 976 ₽	11 570 ₽	3 406 ₽	1 318 900 ₽
72	14 975 ₽	11 540 ₽	3 435 ₽	1 315 465 ₽
73	14 975 ₽	11 510 ₽	3 465 ₽	1 311 999 ₽
74	14 976 ₽	11 480 ₽	3 496 ₽	1 308 504 ₽
75	14 975 ₽	11 449 ₽	3 526 ₽	1 304 977 ₽
76	14 976 ₽	11 419 ₽	3 557 ₽	1 301 420 ₽
77	14 975 ₽	11 387 ₽	3 588 ₽	1 297 832 ₽
78	14 976 ₽	11 356 ₽	3 620 ₽	1 294 212 ₽
79	14 975 ₽	11 324 ₽	3 651 ₽	1 290 561 ₽
80	14 975 ₽	11 292 ₽	3 683 ₽	1 286 878 ₽
81	14 976 ₽	11 260 ₽	3 716 ₽	1 283 162 ₽
82	14 976 ₽	11 228 ₽	3 748 ₽	1 279 414 ₽
83	14 976 ₽	11 195 ₽	3 781 ₽	1 275 633 ₽
84	14 976 ₽	11 162 ₽	3 814 ₽	1 271 819 ₽
85	14 975 ₽	11 128 ₽	3 847 ₽	1 267 972 ₽
86	14 976 ₽	11 095 ₽	3 881 ₽	1 264 091 ₽
87	14 976 ₽	11 061 ₽	3 915 ₽	1 260 176 ₽
88	14 976 ₽	11 027 ₽	3 949 ₽	1 256 227 ₽
89	14 976 ₽	10 992 ₽	3 984 ₽	1 252 243 ₽
90	14 976 ₽	10 957 ₽	4 019 ₽	1 248 225 ₽
91	14 976 ₽	10 922 ₽	4 054 ₽	1 244 171 ₽
92	14 975 ₽	10 886 ₽	4 089 ₽	1 240 082 ₽
93	14 976 ₽	10 851 ₽	4 125 ₽	1 235 957 ₽
94	14 976 ₽	10 815 ₽	4 161 ₽	1 231 796 ₽
95	14 975 ₽	10 778 ₽	4 197 ₽	1 227 598 ₽
96	14 975 ₽	10 741 ₽	4 234 ₽	1 223 364 ₽
97	14 975 ₽	10 704 ₽	4 271 ₽	1 219 093 ₽
98	14 976 ₽	10 667 ₽	4 309 ₽	1 214 784 ₽
99	14 975 ₽	10 629 ₽	4 346 ₽	1 210 438 ₽
100	14 975 ₽	10 591 ₽	4 384 ₽	1 206 054 ₽
101	14 976 ₽	10 553 ₽	4 423 ₽	1 201 631 ₽
102	14 975 ₽	10 514 ₽	4 461 ₽	1 197 169 ₽
103	14 975 ₽	10 475 ₽	4 500 ₽	1 192 669 ₽
104	14 976 ₽	10 436 ₽	4 540 ₽	1 188 129 ₽
105	14 976 ₽	10 396 ₽	4 580 ₽	1 183 550 ₽
106	14 976 ₽	10 356 ₽	4 620 ₽	1 178 930 ₽
107	14 976 ₽	10 316 ₽	4 660 ₽	1 174 270 ₽
108	14 976 ₽	10 275 ₽	4 701 ₽	1 169 569 ₽
109	14 976 ₽	10 234 ₽	4 742 ₽	1 164 827 ₽
110	14 975 ₽	10 192 ₽	4 783 ₽	1 160 044 ₽
111	14 975 ₽	10 150 ₽	4 825 ₽	1 155 218 ₽
112	14 976 ₽	10 108 ₽	4 868 ₽	1 150 351 ₽
113	14 976 ₽	10 066 ₽	4 910 ₽	1 145 441 ₽
114	14 976 ₽	10 023 ₽	4 953 ₽	1 140 487 ₽
115	14 975 ₽	9 979 ₽	4 996 ₽	1 135 491 ₽
116	14 976 ₽	9 936 ₽	5 040 ₽	1 130 451 ₽
117	14 975 ₽	9 891 ₽	5 084 ₽	1 125 367 ₽
118	14 976 ₽	9 847 ₽	5 129 ₽	1 120 238 ₽
119	14 976 ₽	9 802 ₽	5 174 ₽	1 115 064 ₽
120	14 976 ₽	9 757 ₽	5 219 ₽	1 109 845 ₽
121	14 976 ₽	9 711 ₽	5 265 ₽	1 104 581 ₽
122	14 976 ₽	9 665 ₽	5 311 ₽	1 099 270 ₽
123	14 976 ₽	9 619 ₽	5 357 ₽	1 093 913 ₽
124	14 976 ₽	9 572 ₽	5 404 ₽	1 088 509 ₽
125	14 975 ₽	9 524 ₽	5 451 ₽	1 083 058 ₽
126	14 976 ₽	9 477 ₽	5 499 ₽	1 077 559 ₽
127	14 976 ₽	9 429 ₽	5 547 ₽	1 072 012 ₽
128	14 976 ₽	9 380 ₽	5 596 ₽	1 066 416 ₽
129	14 976 ₽	9 331 ₽	5 645 ₽	1 060 772 ₽
130	14 976 ₽	9 282 ₽	5 694 ₽	1 055 078 ₽
131	14 976 ₽	9 232 ₽	5 744 ₽	1 049 334 ₽
132	14 976 ₽	9 182 ₽	5 794 ₽	1 043 540 ₽
133	14 976 ₽	9 131 ₽	5 845 ₽	1 037 695 ₽
134	14 976 ₽	9 080 ₽	5 896 ₽	1 031 799 ₽
135	14 975 ₽	9 028 ₽	5 947 ₽	1 025 852 ₽
136	14 975 ₽	8 976 ₽	5 999 ₽	1 019 853 ₽
137	14 976 ₽	8 924 ₽	6 052 ₽	1 013 801 ₽
138	14 976 ₽	8 871 ₽	6 105 ₽	1 007 696 ₽
139	14 975 ₽	8 817 ₽	6 158 ₽	1 001 537 ₽
140	14 975 ₽	8 763 ₽	6 212 ₽	995 325 ₽
141	14 976 ₽	8 709 ₽	6 267 ₽	989 058 ₽
142	14 975 ₽	8 654 ₽	6 321 ₽	982 737 ₽
143	14 976 ₽	8 599 ₽	6 377 ₽	976 360 ₽
144	14 976 ₽	8 543 ₽	6 433 ₽	969 928 ₽
145	14 976 ₽	8 487 ₽	6 489 ₽	963 439 ₽
146	14 976 ₽	8 430 ₽	6 546 ₽	956 893 ₽
147	14 976 ₽	8 373 ₽	6 603 ₽	950 290 ₽
148	14 976 ₽	8 315 ₽	6 661 ₽	943 630 ₽
149	14 976 ₽	8 257 ₽	6 719 ₽	936 911 ₽
150	14 976 ₽	8 198 ₽	6 778 ₽	930 133 ₽
151	14 976 ₽	8 139 ₽	6 837 ₽	923 296 ₽
152	14 976 ₽	8 079 ₽	6 897 ₽	916 399 ₽
153	14 975 ₽	8 018 ₽	6 957 ₽	909 442 ₽
154	14 976 ₽	7 958 ₽	7 018 ₽	902 424 ₽
155	14 975 ₽	7 896 ₽	7 079 ₽	895 344 ₽
156	14 975 ₽	7 834 ₽	7 141 ₽	888 203 ₽
157	14 976 ₽	7 772 ₽	7 204 ₽	880 999 ₽
158	14 976 ₽	7 709 ₽	7 267 ₽	873 732 ₽
159	14 976 ₽	7 645 ₽	7 331 ₽	866 401 ₽
160	14 976 ₽	7 581 ₽	7 395 ₽	859 007 ₽
161	14 975 ₽	7 516 ₽	7 459 ₽	851 547 ₽
162	14 976 ₽	7 451 ₽	7 525 ₽	844 023 ₽
163	14 975 ₽	7 385 ₽	7 590 ₽	836 432 ₽
164	14 976 ₽	7 319 ₽	7 657 ₽	828 775 ₽
165	14 976 ₽	7 252 ₽	7 724 ₽	821 051 ₽
166	14 975 ₽	7 184 ₽	7 791 ₽	813 260 ₽
167	14 976 ₽	7 116 ₽	7 860 ₽	805 400 ₽
168	14 975 ₽	7 047 ₽	7 928 ₽	797 472 ₽
169	14 976 ₽	6 978 ₽	7 998 ₽	789 474 ₽
170	14 976 ₽	6 908 ₽	8 068 ₽	781 406 ₽
171	14 975 ₽	6 837 ₽	8 138 ₽	773 268 ₽
172	14 976 ₽	6 766 ₽	8 210 ₽	765 058 ₽
173	14 975 ₽	6 694 ₽	8 281 ₽	756 777 ₽
174	14 976 ₽	6 622 ₽	8 354 ₽	748 423 ₽
175	14 976 ₽	6 549 ₽	8 427 ₽	739 996 ₽
176	14 976 ₽	6 475 ₽	8 501 ₽	731 495 ₽
177	14 976 ₽	6 401 ₽	8 575 ₽	722 920 ₽
178	14 976 ₽	6 326 ₽	8 650 ₽	714 270 ₽
179	14 976 ₽	6 250 ₽	8 726 ₽	705 544 ₽
180	14 976 ₽	6 174 ₽	8 802 ₽	696 742 ₽
181	14 975 ₽	6 096 ₽	8 879 ₽	687 863 ₽
182	14 976 ₽	6 019 ₽	8 957 ₽	678 906 ₽
183	14 975 ₽	5 940 ₽	9 035 ₽	669 870 ₽
184	14 975 ₽	5 861 ₽	9 114 ₽	660 756 ₽
185	14 976 ₽	5 782 ₽	9 194 ₽	651 562 ₽
186	14 976 ₽	5 701 ₽	9 275 ₽	642 287 ₽
187	14 976 ₽	5 620 ₽	9 356 ₽	632 932 ₽
188	14 976 ₽	5 538 ₽	9 438 ₽	623 494 ₽
189	14 976 ₽	5 456 ₽	9 520 ₽	613 974 ₽
190	14 975 ₽	5 372 ₽	9 603 ₽	604 371 ₽
191	14 975 ₽	5 288 ₽	9 687 ₽	594 683 ₽
192	14 975 ₽	5 203 ₽	9 772 ₽	584 911 ₽
193	14 976 ₽	5 118 ₽	9 858 ₽	575 053 ₽
194	14 976 ₽	5 032 ₽	9 944 ₽	565 109 ₽
195	14 976 ₽	4 945 ₽	10 031 ₽	555 078 ₽
196	14 976 ₽	4 857 ₽	10 119 ₽	544 960 ₽
197	14 975 ₽	4 768 ₽	10 207 ₽	534 752 ₽
198	14 976 ₽	4 679 ₽	10 297 ₽	524 456 ₽
199	14 976 ₽	4 589 ₽	10 387 ₽	514 069 ₽
200	14 976 ₽	4 498 ₽	10 478 ₽	503 591 ₽
201	14 975 ₽	4 406 ₽	10 569 ₽	493 022 ₽
202	14 976 ₽	4 314 ₽	10 662 ₽	482 360 ₽
203	14 976 ₽	4 221 ₽	10 755 ₽	471 605 ₽
204	14 976 ₽	4 127 ₽	10 849 ₽	460 756 ₽
205	14 976 ₽	4 032 ₽	10 944 ₽	449 812 ₽
206	14 976 ₽	3 936 ₽	11 040 ₽	438 772 ₽
207	14 975 ₽	3 839 ₽	11 136 ₽	427 636 ₽
208	14 976 ₽	3 742 ₽	11 234 ₽	416 402 ₽
209	14 976 ₽	3 644 ₽	11 332 ₽	405 070 ₽
210	14 975 ₽	3 544 ₽	11 431 ₽	393 638 ₽
211	14 975 ₽	3 444 ₽	11 531 ₽	382 107 ₽
212	14 975 ₽	3 343 ₽	11 632 ₽	370 475 ₽
213	14 976 ₽	3 242 ₽	11 734 ₽	358 741 ₽
214	14 976 ₽	3 139 ₽	11 837 ₽	346 904 ₽
215	14 975 ₽	3 035 ₽	11 940 ₽	334 964 ₽
216	14 976 ₽	2 931 ₽	12 045 ₽	322 919 ₽
217	14 976 ₽	2 826 ₽	12 150 ₽	310 769 ₽
218	14 975 ₽	2 719 ₽	12 256 ₽	298 512 ₽
219	14 976 ₽	2 612 ₽	12 364 ₽	286 149 ₽
220	14 976 ₽	2 504 ₽	12 472 ₽	273 677 ₽
221	14 976 ₽	2 395 ₽	12 581 ₽	261 096 ₽
222	14 976 ₽	2 285 ₽	12 691 ₽	248 404 ₽
223	14 976 ₽	2 174 ₽	12 802 ₽	235 602 ₽
224	14 976 ₽	2 062 ₽	12 914 ₽	222 688 ₽
225	14 976 ₽	1 949 ₽	13 027 ₽	209 661 ₽
226	14 976 ₽	1 835 ₽	13 141 ₽	196 520 ₽
227	14 976 ₽	1 720 ₽	13 256 ₽	183 264 ₽
228	14 976 ₽	1 604 ₽	13 372 ₽	169 891 ₽
229	14 976 ₽	1 487 ₽	13 489 ₽	156 402 ₽
230	14 976 ₽	1 369 ₽	13 607 ₽	142 795 ₽
231	14 975 ₽	1 249 ₽	13 726 ₽	129 069 ₽
232	14 975 ₽	1 129 ₽	13 846 ₽	115 223 ₽
233	14 976 ₽	1 008 ₽	13 968 ₽	101 255 ₽
234	14 976 ₽	886 ₽	14 090 ₽	87 165 ₽
235	14 976 ₽	763 ₽	14 213 ₽	72 952 ₽
236	14 975 ₽	638 ₽	14 337 ₽	58 615 ₽
237	14 976 ₽	513 ₽	14 463 ₽	44 152 ₽
238	14 975 ₽	386 ₽	14 589 ₽	29 563 ₽
239	14 976 ₽	259 ₽	14 717 ₽	14 846 ₽
240	14 980 ₽	130 ₽	14 850 ₽	0 ₽

Подобрать варианты

Первичный рынок vs вторичное жильё: различия в условиях ипотеки

Ставки на первичку и вторичку сейчас практически сравнялись: 18,71% против 18,68%. Так что главное отличие — возможность снизить платёж за счёт субсидирования застройщика, которое есть только на новостройках.

Субсидированные программы застройщиков: в чём подвох

Раньше субсидирование было массовым инструментом: доля таких программ доходила до 50%. В 2026 году она упала до 25–27%. Причина — ограничения ЦБ: банкам запретили получать от застройщика плату за снижение ставки, если это ведёт к удорожанию квартиры, а сами субсидированные ставки не могут опускаться ниже определённого порога.

То, что осталось, работает так: застройщик снижает ставку на первые 1—2—3 года, чтобы уменьшить нагрузку на время ожидания сдачи дома. Это подходит, если вы сейчас снимаете квартиру, а до ключей остаётся около года — так вы экономите на платежах, пока платите аренду.

Важно. Субсидия почти всегда заложена в цену метра. Сравнивайте не ставку, а две вещи сразу: итоговую переплату и стоимость квартиры относительно соседних проектов. Иногда прямая скидка от застройщика выгоднее сниженной ставки.

Кстати. Траншевая ипотека в 2026 году стала платной — банки берут комиссию около 0,2% от суммы кредита.

Как параметры кредита влияют на переплату

Влияние первоначального взноса на условия кредита

Чем больше первый взнос, тем ниже платежи. Расчёт для квартиры за 10 млн, ставка 18,7%, срок 25 лет:

Первый взнос	Сумма кредита	Платёж	Итого переплата
20% (2 млн)	8 млн	125 900 руб.	29,8 млн
30% (3 млн)	7 млн	110 200 руб.	26,1 млн
50% (5 млн)	5 млн	78 700 руб.	18,6 млн

Сама ставка от размера взноса меняется несильно, но у многих банков есть надбавка, если вы вносите минимальные 20%. Разница в основном в платежах.

Важно. С 2026 года первый взнос нельзя собрать из потребкредита или банковского кешбэка — только собственные средства или материнский капитал. Банк это проверяет.

Как срок кредита отражается на переплате

Чем на более длительный срок вы берёте кредит, тем больше сумма переплаты. Сравните — кредит 8 млн под 18,7%:

Сумма кредита	Срок	Ставка	Платёж	Итого переплата
8 млн	10 лет	18,7%	147 800 руб.	9,7 млн
8 млн	25 лет	18,7%	125 900 руб.	29,8 млн

Если вы взяли ипотеку на 25 лет, но вносите каждый месяц по 147 800 вместо 125 900, картинка будет такая:

Сумма кредита	Срок	Ставка	Платёж	Итого переплата
8 млн	25 лет	18,7%	147 800 руб. (125 900 минимальный + 21 900 досрочный)	9,7 млн

Итоговая переплата будет одинаковая — что вы возьмёте кредит на 10 лет, что на 25 с досрочными платежами. Но зато если внезапно понадобится что-то купить, у вас будут «резервные» деньги. Максимальный срок = минимальный платёж, и это ваша страховка.

Важно. При досрочном погашении банк по умолчанию часто уменьшает платёж. Почти всегда выгоднее выбирать сокращение срока — так вы не платите за неиспользованные месяцы пользования деньгами и экономите больше.

Для сравнения, что даёт льготная ставка: семейная ипотека на 12 млн под 6% на 30 лет — платёж 71 900 руб., переплата 13,9 млн. Рыночный кредит на ту же сумму дороже более чем вдвое.

Как выбрать ипотечную программу

Шаг 1. Проверьте, попадаете ли вы под льготную программу

Начинайте всегда отсюда: разница между 6% и 18,7% измеряется миллионами. Если у вас есть ребёнок до шести лет включительно, ребёнок-инвалид, вы военный или айтишник — считайте льготную программу первой.

Шаг 2. Рассчитайте свою долговую нагрузку

Банк смотрит на ПДН — какую долю дохода съедают все ваши платежи. Если нагрузка выше 50%, выдачу ограничивают. С 1 апреля 2026 года банки перестали учитывать неофициальные доходы, и число отказов заметно выросло. Поэтому до заявки: закройте мелкие кредиты и кредитки, соберите подтверждение дохода.

Шаг 3. Сравните 3–4 банка и программы застройщика

Подавайте заявки сразу в несколько банков — это нормальная практика, одобрение действует около 90 дней и ни к чему не обязывает. Обязательно уточняйте у менеджера застройщика, есть ли специальные условия по ипотеке на конкретный объект. Сравнивайте не ставку, а полную стоимость кредита и итоговую переплату.

Как снизить ставку: что работает в 2026 году

• зарплатный проект в банке;
• электронная регистрация сделки;
• страхование жизни и здоровья — в среднем минус 1–4 п.п.;
• первый взнос выше 30%;
• программы субсидирования у застройщика.

А вот платное снижение ставки за отдельную комиссию банки предлагать больше не могут — такие схемы запрещены, потому что при досрочном погашении заёмщик оставался в минусе.

Частые ошибки при выборе ипотеки

1. Смотреть на ставку и не смотреть на цену квартиры при субсидировании.
2. Брать короткий срок ради «меньшей переплаты» вместо длинного с досрочными платежами.
3. Соглашаться на уменьшение платежа при досрочке вместо сокращения срока.
4. Подавать заявку в один банк.
5. Оформлять кредит на первый взнос — это прямой путь к отказу.

Стоит ли брать ипотеку в 2026 году или ждать снижения ставок

Ставки снижаются, но медленно: за полгода минус 2,5 п.п. Ждать имеет смысл, только если вы не попадаете ни под одну льготную программу и не привязаны к сроку покупки.

Если льгота вам доступна — ждать нечего, наоборот. Семейная ипотека уже дважды за год стала строже, а осенью для семей с одним ребёнком ставка может вырасти до 10–12%. Условия действующего договора при этом не меняются задним числом.

Работающая стратегия для рыночной ипотеки: покупать сейчас с расчётом на рефинансирование через 1,5–2 года, если ставки продолжат снижаться. Но платёж должен быть комфортным уже сегодня, без надежды на будущее снижение.

Рефинансирование ипотеки: когда выгодно

Рефинансирование — это выдача нового кредита вместо старого на более выгодных условиях.

Ориентир простой: разница между вашей ставкой и новой должна быть от 1,5–2 п.п., иначе экономия съедается расходами на оценку, страховку и перерегистрацию залога.

Например. Вы оформили кредит под 21,5% в начале 2026 года с платежом 143 тысячи. Сейчас рефинансирование доступно под 18,7% — платёж уменьшится примерно до 126 тысяч. Экономия около 200 тысяч в год.

Совет. Рефинансировать выгоднее в первой трети срока, пока основная часть процентов ещё не выплачена. Ограничения «раз в 6 месяцев» в законе нет — это требование самих банков к сроку обслуживания текущего кредита.

Что ещё важно знать заёмщику

Страхование: что обязательно, а от чего можно отказаться

Обязательно по закону только страхование самого предмета залога — конструктива квартиры. В новостройке его оформляют после регистрации права собственности, до этого момента страховать нечего.

Налоговый вычет

После покупки вы можете вернуть до 260 тысяч рублей со стоимости квартиры и до 390 тысяч с уплаченных процентов. Оба супруга получают вычет отдельно — на семью это до 1,3 млн рублей.

Ипотечные каникулы

С 1 сентября 2026 года действуют новые правила для семей с детьми: при рождении или усыновлении второго и последующего ребёнка можно отсрочить выплаты или уменьшить их размер на срок до 18 месяцев.

Вопросы и ответы

Какой минимальный первоначальный взнос нужен для ипотеки?

От 20,01%. Ипотечный стандарт ограничивает сумму кредита 80% от стоимости жилья, поэтому вариантов с 10–15% на рынке практически не осталось.

Какая ставка по ипотеке сейчас?

На 12 июля 2026 года средняя ставка 20 крупнейших банков — 18,71% на новостройки и 18,68% на готовое жильё. По семейной ипотеке — 6%.

Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года?

Один льготный кредит на семью, супруги обязательно созаёмщики, запрет схем с «донором» и требование общей регистрации родителя с ребёнком.

Изменятся ли условия по уже оформленному договору?

Нет. Все обсуждаемые изменения касаются только новых заявок. Подписанный договор сохраняет свои параметры на весь срок.

Ипотека — какую лучше выбрать, если нет детей?

Стандартную. Дальше выбор идёт не между программами, а между объектами: смотрите, у какого застройщика есть субсидирование и какой будет итоговая переплата с учётом цены квартиры.

Как выбрать лучшую ипотеку среди нескольких одобрений?

Сравнивайте полную стоимость кредита, а не ставку: в ПСК входят страховки и комиссии. И проверьте, аккредитован ли выбранный объект в этом банке.

Что выгоднее: ипотека на первичное или вторичное жильё?

Ставки сейчас почти одинаковые. Разница только в субсидировании, которое доступно на новостройках. Если у застройщика такой программы нет — выбирайте, исходя из объекта.

Можно ли взять ипотеку без официального дохода?

Нет. С 1 апреля 2026 года банки не учитывают неофициальные доходы, а число отказов выросло. Подтверждение нужно всегда — справкой 2-НДФЛ или по форме банка.

Можно ли взять ипотеку самозанятому или ИП?

Да, но потребуется подтверждение дохода за более длительный период и, как правило, больший первый взнос.

Когда лучше делать досрочное погашение?

На ранних сроках кредита, пока не выплачена основная часть процентов. И выбирайте сокращение срока, а не уменьшение платежа.

Можно ли подавать заявки сразу в несколько банков?

Да, это стандартная практика. Подайте в 3–4 банка, сравните одобренные условия и выбирайте лучшее — одобрение ни к чему не обязывает.

Выбор ипотечной программы может сильно повлиять на дальнейшую жизнь. Поэтому к нему стоит относиться с умом. Наши ипотечные специалисты готовы сориентировать вас по всем программам от застройщиков, чтобы вы сравнили варианты и правильно выбрали ипотеку. Оставьте заявку здесь, и наш менеджер свяжется с вами.