26 августа 2026

Ипотека 3,5% на два года: как считать

Главная / Статьи / Ипотека 3,5% на два года: как считать

3 минуты413 0

Ипотека 3,5% на два года означает временную ставку, если в договоре прямо не указано иное. После окончания льготного периода начнёт действовать ставка из индивидуальных условий, поэтому первый рекламный платёж не показывает всю нагрузку.

До бронирования квартиры в новостройке Петербурга получите полный график и сравните последний льготный платёж с первым обычным.

Именно обычный платёж должен укладываться в семейный бюджет без обязательных премий, досрочного погашения и будущего рефинансирования.

Как устроен льготный период

Ставка 3,5% применяется в течение определённого договором периода. Важно проверить не только слова «два года», но и начальную и конечную даты.

Период может отсчитываться от выдачи кредита, подписания договора или другого события. В документах должно быть понятно, действует ли льгота ровно 24 платежа либо заканчивается в указанную календарную дату.

Какая ставка будет дальше

Ставка после двух лет не определяется рекламой. Она должна быть указана в индивидуальных условиях или рассчитываться по описанной там формуле.

Не соглашайтесь на объяснение «потом будет рыночная ставка» без точного условия. Если ставка переменная, проверьте показатель, порядок пересмотра и ограничения изменения.

Временная ставка и ставка на весь срок

Параметр	3,5% на два года	3,5% на весь срок
Период	Ограничен договором	Весь срок при соблюдении условий
Платёж далее	Пересчитывается по следующей ставке	Не меняется только из-за окончания двух лет
Главный документ	Двухэтапный график	График на весь срок
Основной риск	Скачок обязательного платежа	Цена объекта и дополнительные условия

Не переносите условия одной программы на другую. Материал про ставку 3,5% на весь срок относится к иному периоду действия ставки; актуальность конкретных предложений нужно уточнять перед сделкой.

Как проверить скачок платежа

Попросите менеджера выделить в графике 24-й и 25-й платежи, если льгота действительно рассчитана на 24 месяца. Если даты иные, сравните фактическую границу периодов.

Для семейного бюджета используйте больший платёж. Проверьте, сколько останется после расходов на жильё, другие кредиты, детей, транспорт и обязательные платежи.

Если обычный платёж посилен только при будущем росте дохода, продаже объекта или рефинансировании, текущая схема не прошла стресс-тест.

Сравните цену квартиры

Запросите стоимость одного лота с временной ставкой и без неё. Сопоставьте первый взнос, сумму кредита, цену по ДДУ, полную стоимость кредита и общую сумму выплат.

С 1 июля 2025 года стандарт Банка России запрещает банку брать с заёмщика плату за установление пониженной ипотечной ставки. Он также ограничивает получение такой платы от продавца или застройщика, если субсидирование увеличивает цену объекта, кроме предусмотренного стандартом исключения для работодателя заёмщика.

Похожая проверка на примере более низкой начальной ставки разобрана в статье про ипотеку 0,01% на два года.

Проверьте ПСК и услуги

Полная стоимость кредита указывается по правилам закона № 353-ФЗ в процентах годовых и денежном выражении. Она помогает оценить кредит целиком, но не заменяет сравнение цен недвижимости.

Отдельно проверьте страхование, платные сервисы, условия скидки и последствия отказа от услуги. Любое обязательное условие должно быть отражено в документах, а не только в устном расчёте менеджера.

Не путайте ипотеку с рассрочкой

Рассрочку предоставляет продавец по отдельной схеме, а ипотеку — банк под залог недвижимости. У них различаются договоры, графики и последствия просрочки.

Если часть цены вносится до ипотеки, проверьте, как эти деньги засчитываются и возвращаются при отказе банка. Базовая механика описана в статье о рассрочке от застройщика.