Запрещены, но строятся: что происходит с рынком мини-квартир в Москве

Спрос на компактные квартиры в новостройках остается стабильным, однако найти жилье площадью до 28 кв. м становится все сложнее. В Москва и Московская область действует прямой запрет на проектирование таких лотов, но мини-жилье все еще появляется в новых проектах, вышедших на рынок в 2025 году.

Почему запрет не остановил стройку

Ограничения на строительство квартир меньше 28 кв. м были введены в Москве с августа 2024 года, а в Подмосковье — с начала 2025-го. Однако под них попали только те проекты, которые проходили согласование уже после вступления правил в силу. Если разрешительная документация была получена заранее, девелоперы вправе реализовывать ранее утвержденные планировки, даже если строительство стартовало позже.

Мини-квартир становится в разы меньше

Эффект от запрета заметен уже сейчас. В проектах, запущенных в 2025 году, объемы мини-жилья резко сократились:

• в Москве число квартир до 28 кв. м уменьшилось более чем в четыре раза по сравнению с прошлым годом;
• в Подмосковье спад оказался мягче, но тоже превысил 40%.

В целом по столичному региону за год в стройку вышло около 7 тыс. таких лотов — почти втрое меньше, чем годом ранее.

Формально больше, по факту тесно

Средняя площадь квартир в московских новостройках начала расти, но качественного скачка это не дало. Девелоперы смещают акцент на крупные студии и однокомнатные квартиры, которые соответствуют нормативам, но не всегда решают проблему комфортного проживания, особенно для семей.

Важно: рост средней площади не означает автоматического улучшения планировок — зачастую увеличивается лишь номинальный метраж.

Предложение в продаже сокращается

На витрине рынка мини-квартир становится все меньше. За год количество лотов площадью до 28 кв. м в продаже в Москве сократилось почти втрое, в Подмосковье — примерно на треть. Их доля в общем объеме предложения также снижается из месяца в месяц.

Спрос держится, несмотря ни на что

Интерес покупателей к малогабаритному жилью остается устойчивым. В конце 2025 года на такие квартиры приходилось около пятой части сделок как в Москве, так и в области. Покупателей привлекает относительно низкий бюджет входа, даже несмотря на дефицит выбора.

Мини-жилье дорожает быстрее рынка

Сокращение предложения усилило ценовой разрыв. В Москве стоимость квадратного метра в мини-квартирах растет быстрее среднерыночных показателей, а разница в цене уже превышает 45%. В Подмосковье разрыв скромнее, но динамика та же — компактные лоты дорожают активнее остальных.

Итог: запрет на мини-квартиры не убрал их с рынка мгновенно, но запустил процесс постепенного вымывания сегмента. В условиях стабильного спроса это делает малогабаритное жилье все более дефицитным и дорогим, особенно в Москве.