Как сдать квартиру официально: документы, договор и налоги

Содержание статьи

Сдача квартиры в аренду — популярный способ заработка. У кого-то основного. У кого-то дополнительного. Чтобы этот бизнес приносил как можно больше бонусов и как можно меньше хлопот, ответили на все популярные вопросы. Наслаждайтесь.

Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду: коротко о главном

Если совсем коротко, то официальная сдача квартиры — это пять шагов:

1. Собрать документы: паспорт и свежая выписка из ЕГРН.
2. Получить согласия, если они нужны: супруга, собственников, банка (по ипотечной квартире).
3. Подписать договор найма и акт приёма-передачи с описью имущества.
4. Определиться с налоговым статусом: самозанятый, физлицо или ИП.
5. Зарегистрировать обременение в Росреестре — но только если срок договора 1 год или больше.

Дальше — подробно по каждому пункту.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду

Документы арендодателя: обязательный минимум

Для подготовки договора требуется два основных документа:

• паспорт собственника(ов);
• свежая выписка из ЕГРН.

Опционально стоит подготовить:

• документ, на основании которого вы являетесь собственником;
• письменное согласие других собственников на сдачу (очень актуально, если у квартиры несколько владельцев).

Важно. С марта 2023 года в общедоступной выписке из ЕГРН ФИО собственника скрыты. Это значит, что арендатор при всём желании не проверит вас самостоятельно — вы показываете свою выписку сами. Хотите быстрее вызвать доверие — закажите её заранее через Госуслуги и покажите на просмотре.

Когда нужно согласие супруга, сособственников и банка

• Супруг. Если вы в браке, но квартира только ваша (например, это наследство), стоит подготовить письменное согласие супруга. Это избавит обе стороны договора от внезапных визитов и возможных скандалов.
• Сособственники. Сдаёте комнату или квартиру в долевой собственности — без письменного согласия совладельцев никак. Иначе договор легко оспорить.
• Банк. Квартира в ипотеке? Загляните в кредитный договор. В большинстве банков там прямо написано: сдавать можно только с согласия (или хотя бы с уведомления) залогодержателя. Формально банк может потребовать досрочного погашения. На практике — обычно просто согласовывает. Но лучше спросить, чем потом объясняться.
• Муниципальная квартира. Здесь это называется поднаём, и нужно письменное согласие наймодателя и всех проживающих.

Какие документы нужны для сдачи квартиры посуточно

Пакет тот же плюс несколько нюансов:

• договор краткосрочного найма (можно короткий, на одну страницу);
• правила проживания приложением к договору — про тишину, гостей и курение;
• паспортные данные гостя;
• чек из приложения «Мой налог» — если вы самозанятый.

Сдавать посуточно законно: часть 2 статьи 30 ЖК РФ прямо упоминает краткосрочный наём. Согласие соседей по закону не требуется — норма о согласии жильцов подъезда в итоговый закон не вошла. Но если квартира начинает работать как мини-гостиница — с ежедневной сменой жильцов, ресепшеном и сервисом, — вопросы могут появиться уже у суда.

Отчётные документы для сдачи квартиры командировочным

Отдельная и очень маржинальная история. Компания оплачивает жильё сотруднику — значит, бухгалтерии нужны закрывающие документы. Что вы предоставляете:

• договор краткосрочного найма;
• акт оказанных услуг;
• чек из приложения «Мой налог» — формируется в момент расчёта и заменяет кассовый.

Важно. Если платит юрлицо или ИП, ставка налога для самозанятого будет не 4%, а 6%. Это стоит закладывать в цену.

Какие документы проверить при аренде квартиры

Раздел для второй стороны — но и собственнику полезно знать, о чём его спросят адекватные жильцы:

• выписка из ЕГРН — квартира действительно принадлежит тому, кто её сдаёт, и не находится под арестом;
• паспорт наймодателя — данные должны совпадать с выпиской и договором;
• документ-основание права собственности: ДКП, договор дарения, свидетельство о наследстве, ДДУ;
• согласие сособственников, если владельцев несколько;
• нотариальная доверенность, если вместо собственника приехал «представитель». Без неё — не подписывать ничего;
• проверка на банкротство собственника — бесплатно, на сайте ЕФРСБ.

Если хозяин отказывается показать выписку и паспорт — это не «принципиальность», это красный флаг.

Как составить договор аренды квартиры

Единого закреплённого законом стандарта нет. Можно найти любой шаблон в интернете, а можно составить самому. Главное, чтобы в документе были указаны:

• данные сторон (ФИО, паспорт, телефон, электронная почта);
• адрес квартиры;
• характеристики квартиры (площадь, комнатность, наличие балкона/лоджии);
• срок договора;
• наличие / отсутствие депозита и условия его удержания;
• арендная ставка в месяц;
• срок внесения платежа;
• кто и как платит за коммуналку, с показаниями счётчиков на дату заселения;
• условия по посещению собственником квартиры. Не стоит жестить с этим пунктом: если вы укажете, что имеете право приходить в любое время без предупреждения, такой договор вряд ли кто-то подпишет. Стандартные условия — не чаще раза в месяц, с предупреждением за 1–2 дня и только в присутствии арендатора;
• условия досрочного расторжения.

Договор аренды или договор найма — в чём разница

Разница есть, и она юридическая. Если квартиру снимает обычный человек — это договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), стороны называются наймодатель и наниматель. Арендой это становится, только если жильё снимает юридическое лицо.

В быту все говорят «аренда», и мы тоже будем. Но в шапке договора лучше написать «договор найма жилого помещения» — так документ будет корректным, а вы будете выглядеть человеком, который понимает, что делает.

Нужен ли договор при сдаче квартиры и что будет без него

Формально договор найма может быть и устным, но доказать в суде вы не сможете ничего: ни размер платы, ни факт передачи ключей, ни то, что дыра в двери появилась не при вас. Без бумаги вы не взыщете долг, не удержите депозит и не расторгнете договор «по закону». Так что да — нужен.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Это не «хорошо бы», а обязательная часть комплекта. Без акта вы юридически не передавали квартиру, а значит, и претензий по её состоянию предъявить не сможете.

Что делать: зафиксировать все повреждения стен, полов, мебели, техники — чтобы при выезде арендаторов не ругаться, кто поставил эту царапину на чехословацкую стенку. Приложить перечень всего, что есть в квартире, с указанием состояния и работоспособности. Записать показания счётчиков. И обязательно сделать фото- и видеофиксацию — у обеих сторон договора.

Депозит: как правильно и сколько

То, что все называют залогом, юридически — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Стандарт рынка — одна месячная плата. В договоре обязательно пропишите, за что вы вправе его удержать: испорченное имущество, долг по коммуналке, съезд без предупреждения. Иначе удержать не получится — вернее, получится ровно до первого иска.

Кстати. Не просите депозит заранее, до просмотра. Так вас быстро запишут в мошенники, могут пожаловаться на объявление, и тогда ваша затея со сдачей будет обречена на провал.

Оформление договора аренды квартиры в Росреестре: когда и как регистрировать

Регистрируется, строго говоря, не договор, а обременение права собственности. И только если срок договора — 1 год и более (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Именно поэтому рынок массово подписывает договоры на 11 месяцев: регистрировать не надо, а продлить можно сколько угодно раз.

Что потребуется:

• паспорт собственника;
• договор найма;
• заявление о регистрации;
• госпошлина — 4000 рублей для физлиц (для организаций — 44 000).

Важно. Заявление нужно подать не позднее месяца со дня заключения договора. Подать можно напрямую в Росреестр или через любой МФЦ.

Как платить налоги со сдачи квартиры: 4%, 6% или 13%

Самозанятость: самый выгодный вариант

Оформляется за 10 минут в приложении «Мой налог» или через Госуслуги. Ставка 4% при расчётах с физлицами, 6% — с компаниями. Плюс единоразовый налоговый вычет 10 000 рублей, который какое-то время снижает ставку до 3% и 4% соответственно. Декларацию подавать не нужно — налог считается автоматически, платить до 28 числа следующего месяца.

Ограничения два. Первое: лимит дохода 2,4 млн рублей в год — именно в год, а не в месяц, так что сдавать за 250 тысяч в месяц полгода вам никто не запрещает. Второе: на НПД можно сдавать только жилые помещения. Апартаменты, кладовки, машиноместа и коммерцию — нельзя.

НДФЛ и декларация 3-НДФЛ

С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% при совокупном годовом доходе до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 до 5 млн и далее вплоть до 22%. Считается не отдельно по аренде, а по всем вашим доходам вместе — включая зарплату. Для нерезидентов ставка 30%.

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля, налог платится не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Проще всего заполнить декларацию через личный кабинет на сайте ФНС. В разделе «Жизненные ситуации» выбрать «Подать декларацию по форме 3-НДФЛ» и следовать подсказкам. Имеющиеся у налоговой данные подтянутся автоматически, сумма налога тоже будет рассчитана без вашего участия.

ИП: когда это имеет смысл

Только если квартир несколько и вы вышли за лимит 2,4 млн. УСН «Доходы» — 6%, патент — 6% от потенциально возможного дохода, который регион устанавливает сам. Минус один, но существенный: фиксированные страховые взносы платятся независимо от того, сдали вы что-нибудь или квартира простояла пустой весь год.

Кстати. Для одной квартиры выгоднее всего самозанятость. Да, 4% уйдут в казну. Зато без деклараций, взносов и вопросов.

Как сдать квартиру по закону: что изменилось к 2026 году

Три вещи, о которых собственники чаще всего не знают:

1. Счётчики стали обязательными. Часть 2 статьи 30 ЖК РФ в редакции 2024 года разрешает сдавать жильё при условии соблюдения прав соседей, правил пользования жилым помещением и требований к оснащённости приборами учёта. Нет счётчиков — формально вы уже нарушаете.
2. Права соседей — теперь условие сдачи, а не пожелание. Если жильцы шумят и мусорят, соседи вправе идти в суд, и отвечать будете вы как собственник. Поэтому правила проживания в договоре — не занудство, а страховка.
3. ФНС стало заметно проще вас найти. Данные Росреестра, миграционного учёта, отчётность компаний по командировочным и банковские операции анализируются автоматически. Переводы с пометкой «подарок» давно перестали быть хитростью.

Отдельно про иностранцев. Если арендатор — иностранный гражданин, вы как принимающая сторона обязаны поставить его на миграционный учёт, уведомив МВД. Это не «риск, что данные утекут в налоговую», это ваша прямая обязанность, за неисполнение которой есть штраф по ст. 18.9 КоАП.

Зачем оформлять аренду официально

Официальная сдача квартиры приравнивается к официальному дополнительному доходу, который банк может учесть при рассмотрении заявки на кредит.

При необходимости решать споры с арендатором в суде официальный договор будет иметь больший вес, чем просто бумажка, подписанная на кухне.

А жалоба соседей, которым не нравится ваш небольшой бизнес, перестаёт быть проблемой. Пожаловаться они могут всегда. Но если у вас всё официально — дальше жалобы дело не пойдёт.

Кто-то скажет, что все эти ситуации случаются крайне редко, и будет прав — мы искренне желаем всем арендодателям адекватных квартирантов и соседей. Но если угадать уровень вменяемости квартиранта заранее сложно, то особенности соседей вы точно знаете. И если есть хоть малейший намёк на возможный скандал — лучше перестраховаться.

Что будет, если сдавать квартиру без договора и не платить налоги

Мифическая «повестка в суд» — не самое страшное. Реальные последствия скучнее и дороже:

• доначисление НДФЛ за весь период, что вы сдавали;
• пени за каждый день просрочки;
• штраф 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном уклонении — 40% (ст. 122 НК РФ);
• штраф за непредставление декларации — 5% за каждый месяц, минимум 1000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Вывод: сдача квартиры официально — самый надёжный и безопасный способ вести арендный бизнес. Особенно если вы оформите самозанятость.

Как подготовить квартиру и себя к показам

Главное, что стоит держать в голове перед приходом первых заинтересованных: сдача квартиры нужна обеим сторонам. У вас есть Х количество потенциальных квартирантов, а у арендатора — У количество потенциальных арендодателей. Поэтому не рекомендуем:

• вести себя по-хамски, демонстрируя превосходство («у меня есть квартира, а у тебя — нет»);
• выставлять нереалистичные требования («мы будем приезжать и проверять квартиру каждые 3 дня», «вам нельзя приглашать гостей»);
• просить, чтобы арендаторы обращались к вам «хозяин».

Что до самой квартиры: увезите всё, что вам дорого. Причём не важно, какая цена у конкретной вещи. Но если вы до одури любите вот эту тарелку с мишкой — забирайте её с собой. Шанс, что она окажется разбитой, есть всегда. Дорогую и сложную в эксплуатации технику покупать в арендную квартиру тоже не стоит: не факт, что жилец её оценит, а сломать может вполне. И сделайте уборку — на чистую квартиру решение принимают быстрее.

Помните: вы хотите сдать, а другая сторона — снять. Идеальных арендаторов (как и идеальных арендодателей) не бывает.

Про документы арендатора. Запрашивать имеет смысл паспорт — это единственный документ, который реально нужен для подписания договора. ИНН, СНИЛС, справку с работы попросить вы вправе, но требовать как условие — нет, и отказ арендатора нарушением не будет. И имейте в виду: хранить копию паспорта без письменного согласия на обработку персональных данных нельзя (152-ФЗ).

Чек-лист сдачи квартиры

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН.
2. Проверить, нужно ли согласие супруга, сособственников, банка.
3. Убедиться, что установлены счётчики.
4. Провести уборку и убрать ценное.
5. Сделать фото и видео состояния квартиры.
6. Составить опись имущества.
7. Подготовить договор найма.
8. Проверить паспорт арендатора.
9. Подписать договор и акт приёма-передачи, записать показания счётчиков.
10. Взять депозит и зафиксировать его в договоре.
11. Оформить самозанятость и выдать первый чек.
12. Зарегистрировать обременение, если срок договора — год и больше.

Вопросы и ответы

Сдавать квартиру официально или нет — решает каждый собственник сам. А если до решения этого вопроса вам надо обзавестись тем, что вы планируете сдавать, оставляйте заявку здесь. Наши специалисты подберут варианты с лучшей доходностью — те, которые вы сможете сдать быстро и выгодно.