Сегодня

Две квартиры с похожей ценой: сравниваем взнос и кредит

Главная / Статьи / Две квартиры с похожей ценой: сравниваем взнос и кредит

4 минуты361 0

Чтобы сравнить две квартиры с близкой ценой, разложите каждый вариант на три суммы: собственные деньги до сделки, ипотечный долг и полный денежный отток на одном и том же горизонте. Разница в ценнике не равна разнице в бюджете: более дорогой объект может требовать меньше денег на ремонт, но увеличить кредит и выплаты банку. Решение принимайте по приросту между вариантом Б и вариантом А, а не по двум отдельным красивым платежам.

Сведите оба варианта к одинаковым строкам

Начните с цены в документе, который планируете подписывать, а не с зачёркнутого прайса в рекламе. Для новостройки статья 5 закона № 214-ФЗ называет ценой договора сумму, которую участник должен уплатить по ДДУ. Для готового жилья сверяйте цену проекта договора купли-продажи. Если скидка, бронь или аванс засчитываются в цену, это должно следовать из документов; одну и ту же сумму нельзя посчитать дважды.

Строка	Квартира А	Квартира Б
Цена по договору	Введите сумму	Введите сумму
Собственный взнос продавцу	Цена минус кредит	Цена минус кредит
Разовые расходы до заселения	По смете и тарифам	По смете и тарифам
Резерв после покупки	Не тратить на сделку	Не тратить на сделку
Сумма кредита	По решению банка	По решению банка
Платежи банку за выбранный срок	По графику	По графику

Капитал до покупки = взнос + применимые разовые расходы + резерв, который должен остаться. Сам резерв не является расходом: он показывает, сколько денег нужно иметь, чтобы не войти в сделку с нулевым остатком. Подход к отделению резерва от бюджета подробнее разобран в материале о расчёте цены квартиры по взносу и платежу.

Отделите ценовую разницу от расходов конкретного объекта

При одинаковой доле первоначального взноса доплата за квартиру делится между собственными деньгами и кредитом. Если вариант Б дороже на 400 000 ₽, а учебная доля взноса равна 20%, к взносу добавятся 80 000 ₽, к кредиту — 320 000 ₽. Доля 20% здесь только допущение: ипотечный стандарт Банка России содержит рекомендацию о кредите не выше 80% справедливой стоимости с исключениями, а конкретные условия определяет банк.

Другая часть сравнения зависит не от цены, а от самого объекта. Посчитайте обязательные работы, базовое оснащение, переезд, аренду до передачи, оценку, страхование и расчётные сервисы — только если они применимы. Расходы, одинаковые для обеих квартир, можно вынести за скобки. Разные сметы нужно оставить в таблице: именно они способны развернуть результат. Для новостроек полезно отдельно проверить смету ремонта против доплаты за чистовую отделку.

Пример: квартира дороже на 400 000 ₽

Возьмём условные данные, а не актуальное предложение банка. Квартира А стоит 10 млн ₽, квартира Б — 10,4 млн ₽; взнос составляет 20%, срок — 20 лет, номинальная ставка — 18% годовых, платежи аннуитетные. Разовые расходы до заселения заданы как 380 000 ₽ для А и 220 000 ₽ для Б, резерв в обоих случаях — 600 000 ₽. Страхование и другие связанные с кредитом услуги в расчёт не включены.

Показатель	А	Б	Разница Б − А
Взнос	2 000 000 ₽	2 080 000 ₽	+80 000 ₽
Кредит	8 000 000 ₽	8 320 000 ₽	+320 000 ₽
Взнос + разовые расходы	2 380 000 ₽	2 300 000 ₽	−80 000 ₽
Капитал с сохранённым резервом	2 980 000 ₽	2 900 000 ₽	−80 000 ₽
Расчётный платёж	123 465 ₽	128 404 ₽	+4 939 ₽
Платежи банку за 20 лет	29 631 581 ₽	30 816 844 ₽	+1 185 263 ₽
Отток: взнос, расходы и платежи банку	32 011 581 ₽	33 116 844 ₽	+1 105 263 ₽

Вариант Б требует на 80 000 ₽ меньше собственных денег до заселения, потому что экономия на подготовке превышает добавку к взносу. Но кредит больше, и при неизменных условных параметрах полный отток за 20 лет выше примерно на 1,105 млн ₽. Это не прогноз и не банковское предложение: ставка, срок, досрочные погашения и обязательные услуги изменят результат.

Проверьте кредит не только по номинальной ставке

Для финального сравнения запросите у банка расчёт на один срок и одну дату. Закон № 353-ФЗ требует раскрывать полную стоимость кредита в процентах и денежном выражении; в неё входят проценты и предусмотренные законом связанные платежи, когда они являются условием кредита или влияют на него. ПСК не равна цене квартиры и не заменяет ваши расходы на ремонт, переезд и резерв.

Сопоставьте индивидуальные условия, график и полную стоимость кредита, затем повторите расчёт с персональными цифрами. Если банк оценил объект ниже цены продавца, нужный объём собственных денег может вырасти: цена сделки и справедливая стоимость залога не обязаны совпадать. Как сверить одну структуру финансирования до рубля, показано в инструкции по проверке цены, взноса и кредита.

Как выбрать между А и Б

Сначала отсекайте вариант, после которого не сохраняется выбранный резерв или платёж не выдерживает слабый месяц. Между оставшимися сравните две дельты: сколько Б требует добавить сегодня и сколько добавляет за выбранный срок. Если квартира Б экономит на ремонте, не называйте эту экономию гарантированной без сметы; если квартира А обещает меньший долг, проверьте, не съест ли преимущество подготовка к заселению.

Многокритериальное сравнение планировки, маршрута и рисков можно продолжить в матрице выбора квартир по цифрам. Здесь финансовый вывод проще: небольшая доплата оправдана не сама по себе, а только если измеримая выгода варианта Б важнее добавочного кредита и не разрушает резерв.

Источники

Если хотите сравнить два конкретных объекта по своим цифрам, Соседи Life поможет собрать единый расчёт без подмены персональных условий усреднёнными. Сравнить две квартиры по полной стоимости.

361 0