Сегодня

Как проверить расчёт ипотечной сделки: цена, взнос, кредит

Главная / Статьи / Как проверить расчёт ипотечной сделки: цена, взнос, кредит

3 минуты188 0

Чтобы понять, как проверить расчёт ипотечной сделки, начните с цены в проекте договора покупки, а затем разложите её на все источники оплаты. Итог должен сходиться до рубля: уже внесённые суммы, оставшиеся собственные средства и ипотечный кредит вместе равны цене договора. Таблица банка или продавца удобна для проверки, но окончательные цифры нужно сверять с документами, которые вы подписываете.

Какую цену брать за основу

Не путайте прайс, цену со скидкой и стоимость, которую банк использует для оценки залога. Для расчётов между покупателем и продавцом опорной величиной служит цена, записанная в проекте договора купли-продажи, ДДУ или уступки. Если в рекламе квартира стоила 13 млн рублей, а после скидки в договоре указано 12,5 млн, собирать источники оплаты нужно именно на 12,5 млн.

Скидка обычно уменьшает цену, а не становится отдельным источником денег. Если продавец показывает её отдельной строкой, проверьте, перенесён ли результат в договор. Банк России отдельно разграничивает цену сделки и справедливую стоимость предмета ипотеки: одна цифра не обязана автоматически подтверждать другую.

Контрольное равенство расчёта

Цена договора = уже уплаченная часть + собственные средства, которые ещё предстоит внести + сумма кредита.

Если аванс, бронь или обеспечительный платёж уже включён в строку «собственные средства», второй раз прибавлять его нельзя. Но такое включение не предполагается автоматически: найдите в соглашении о бронировании или другом документе условие, что платёж засчитывается в цену квартиры, и проверьте получателя денег.

Иллюстративный пример, не банковское предложение: прайс — 13 млн рублей, скидка — 500 тыс., цена договора — 12,5 млн. Собственные средства составляют 3 млн рублей, кредит — 9,5 млн; доля собственных средств равна 24%. Из этих 3 млн покупатель уже перечислил 200 тыс. рублей в счёт цены, поэтому к сделке осталось внести 2,8 млн. Проверка выглядит так: 200 тыс. + 2,8 млн + 9,5 млн = 12,5 млн. Если прибавить к полным 3 млн ещё и аванс, получится 12,7 млн — двойной учёт на 200 тыс.

Если часть взноса планируется закрыть другим займом, сначала прочитайте разбор о том, чем опасен кредит на первоначальный взнос. Не называйте заёмные деньги собственными и сообщите ипотечному банку их источник.

С какими документами сверять строки

Цену, скидку и правила зачёта ранее внесённого платежа сверяйте с проектом договора покупки и соглашением, по которому передавался аванс или плата за бронь. Дополнительные услуги — страхование, оценка, сервис регистрации — не должны незаметно увеличивать цену квартиры: у них должны быть собственные основания и получатели.

Сумму кредита проверяйте в индивидуальных условиях кредитного договора. Закон № 353-ФЗ относит к ним сумму кредита или лимит, срок и параметры платежей. Закон об ипотеке также требует определить размер обеспечиваемого обязательства. Поэтому предварительный расчёт менеджера не является основанием игнорировать другую цифру в кредитных документах.

В сделке по уступке могут одновременно фигурировать цена уступки, остаток расчётов по ДДУ и банковская оценка. Для такого случая полезен отдельный разбор о том, как банк оценивает цену и взнос при переуступке.

Почему цифры чаще всего не сходятся

Первый тип ошибки — скидка показана в презентации, но договорная цена осталась прежней. Второй — бронь или аванс одновременно стоят отдельной строкой и входят в общую сумму собственных средств. Третий — к цене квартиры добавили расходы на услуги, хотя они оплачиваются по другим договорам.

Расхождение возникает и после изменения одобренной суммы ипотеки: продавец сохраняет старый кредит в своей таблице, а банк уже уменьшил лимит. Тогда недостающая часть не исчезает — её придётся покрыть допустимым источником собственных средств, согласовать новую цену или отказаться от неподъёмной конструкции. Перед этим отдельно оцените, какую кредитную нагрузку создаёт покупка квартиры.

Что делать при расхождении перед подписанием

Попросите одну актуальную версию расчёта с датой и названием документа, из которого взята каждая сумма. Затем отметьте спорную строку и задайте конкретный вопрос: входит ли аванс в собственные средства, уменьшает ли скидка цену договора, кому и на каком основании переводится каждая часть оплаты.

Сверьте обновлённую таблицу одновременно с проектом договора покупки и индивидуальными условиями кредита. Отдельно проверьте реквизиты получателей, сроки переводов и условие раскрытия аккредитива или эскроу. Если равенство не выполняется или одна сумма имеет два разных назначения, не подписывайте документы и не переводите деньги до письменного исправления комплекта. Предварительное одобрение ипотеки не исправляет ошибку в структуре расчётов и не гарантирует выдачу именно указанной суммы.

Источники

Если нужно сопоставить цену выбранной квартиры с доступными собственными средствами и ипотечным лимитом, специалисты Соседи Лайф помогут собрать реалистичный бюджет покупки — Проверить бюджет покупки квартиры.

188 0