Как правильно снять квартиру в аренду: пошаговое руководство

Содержание статьи

Сегодня, имея большое количество сервисов по аренде недвижимости, можно подумать, что арендовать квартиру — пустяковое дело. Но вы будете удивлены, насколько это может быть стрессовая акция, как много времени она может продлиться и какой непередаваемый спектр эмоций способна принести. В этой статье разберём, как правильно снять квартиру и безопасно построить процесс поиска, на что обращать внимание при показах и как не сесть в лужу при оформлении аренды.

Кстати, к слову о терминах: когда обе стороны сделки — физлица, юридически корректно говорить о договоре найма жилого помещения, а не аренды (аренда — это про юрлиц). Но в обиходе прижилось «аренда», поэтому дальше в тексте используем оба термина как синонимы.

С чего начать выбор района

Начиная искать квартиру, стоит сразу определиться с районом/микрорайоном поиска. Привязка к конкретной локации будет у каждого своя, но она должна быть. Нет смысла размазывать зону поиска на территорию от Каменки до Гражданки, даже если вам теоретически может быть комфортно и там, и там. Явно, из одной точки на карте вам будет чуть менее удобно добираться до работы или учёбы. Плюс в процессе просмотра вариантов передвигаться внутри одного района куда проще и быстрее, чем кататься из одной части города в другую.

Сколько денег нужно на аренду: залог, комиссия и допрасходы

Решите для себя, готовы ли вы платить агенту комиссию (обычно это от 50 до 100% от стоимости арендной ставки). Но держите в голове, что ставя фильтр «только от собственника», вы значительно урезаете количество возможных вариантов для выбора.

Закладывая бюджет на аренду, не забудьте учесть, что многие собственники просят залог за квартиру в размере месячной оплаты. Иногда можно договориться о разделении залога на 2 месяца, но эта сумма будет необходима в 99% случаев. И если найти квартиру без агента реально, то вот квартира без залога — редкость.

Не путайте залог (обеспечительный платёж, который возвращается при выезде, если квартира и мебель целы) с предоплатой за последний месяц — это разные вещи, и в договоре должно быть чётко прописано, что есть что.

Как не запутаться в вариантах при поиске квартиры

Заведите таблицу с объявлениями. Например, с такой шапкой:

Она поможет вам не запутаться в выбираемых квартирах. А цветом, например, можно выделять приоритеты или то, что вы забраковали при созвоне с автором объявления (уже сдана, заехать можно только через месяц, сдаётся не более, чем на полгода и т.д.).

Если вы нашли «ту самую», не прекращайте поиск сразу. Обычно супер хорошие предложения не задерживаются долго. Её могут снять, пока вы набираете номер телефона. Поэтому лучше иметь большой запас вариантов, чтобы выбор был. Хорошая квартира может провисеть на сайте не более часа и уже найти нового жителя — поэтому держите руку на пульсе и реагируйте быстро.

Как организовать просмотры

Обязательно уточняйте у собственника или агента, когда они готовы показывать квартиру, даже если вы в моменте не собираетесь ехать. Кто-то сейчас в отъезде и вернётся лишь через неделю, кто-то может по будним дням строго с 14:00 до 14:18, кто-то ждёт, пока съедут прошлые жильцы.

Планируя просмотры на выходных, учитывайте, что так делает большинство. И если вы смотрите популярные локации или жилые комплексы, попасть на просмотр может быть проблематично. По возможности лучше ставить какие-то визиты на будние дни — там желающих посмотреть будет меньше, а шанс заехать в понравившуюся квартиру больше.

Важно: если агент или собственник говорит, что вы будете 4-й или 5-й смотрящий, лучше сильно не надеяться, что квартира до вас дойдёт. Особенно, если она вам (и остальным претендентам) понравилась по соотношению цены, расположения и ремонта.

Если у вас нет автомобиля, но вы планируете посетить несколько объектов в радиусе 5-10 километров, лучше взять каршеринг. Это сэкономит вам время, деньги и силы.

Как правильно снять квартиру у собственника: что проверить при показе

Подходя к дому, обращайте внимание на:

• удобство дороги до метро;
• наличие парковочных мест во дворе (если вы на автомобиле);
• чистоту и ухоженность двора;
• внешний вид парадной.

Ведь квартира может быть сто раз красивая на фотографиях, но окружение отобьёт у вас всё желание в неё переезжать.

В самой квартире обратите внимание на:

• дефекты мебели и отделки (если они есть, надо их зафиксировать на фото, чтобы потом их не предъявили вам);
• наличие вещей собственника (вряд ли вам нужны его колёса на балконе или чемоданы с летними вещами — он должен их вывезти);
• закрытые комнаты (что бы ни говорил владелец квартиры, это может быть ящиком Пандоры — лучше не соглашаться на предложения с такими непонятными условиями);
• ловушки от насекомых, шарики от тараканов и липкие ленты для мух.

Что спросить у собственника:

• почему съехал прошлый арендатор;
• как дела с соседями;
• есть ли проблема с насекомыми (особенно актуально для старых домов);
• как будет решаться вопрос с мебелью (если у вас свой ортопедический матрас — готов ли собственник вывезти имеющийся, а если мебели нет ни у вас, ни у собственника, то как будет решаться финансовый вопрос при покупке оной);
• почему квартира сдаётся (если сын уехал за границу, то когда планирует вернуться?);
• планируют ли продавать квартиру;
• нужна ли временная регистрация и готов ли собственник её оформить.

Важно: обращайте внимание на реакцию собственника на ваши вопросы и на тон его ответов. Он нервничает или спокойно отвечает? Вряд ли вы захотите вступать в арендные отношения с человеком, который сразу начинает врать и юлить.

Увы, надо всегда быть готовым к тому, что вы найдёте свою квартиру не с первого и даже возможно не с десятого просмотра. Это действительно нелёгкий процесс как физически, так и морально. Даже если вам всё понравилось, собственник сам может отказать вам в сдаче квартиры по каким-то причинам.

Обязательно уточните у владельца жилья, как часто он планирует приходить к вам с ревизиями. Раз в месяц — это нормально, чаще — нет. Более того, это условие должно быть зафиксировано в договоре.

Если собственников несколько — настаивайте на том, чтобы они все участвовали в подписании договора, или предоставили нотариальное согласие на сдачу квартиры. Это обезопасит вас от ситуации, когда внезапно к вам нагрянут родственники хозяина, которые даже не в курсе того, что квартира сдаётся.

Если квартиру показывает не сам собственник, а представитель — попросите доверенность и проверьте, что в ней прямо прописано право сдавать квартиру в аренду. Без этого пункта доверенность может не иметь силы для подписания договора найма.

Как правильно снять квартиру через агентство: чем это отличается от поиска напрямую

Если квартира сдаётся агентом, у него, скорее всего, будет шаблон стандартного договора, и часть проверочной работы он берёт на себя. Но это не освобождает вас от своей: проверьте, что перед вами юрлицо или ИП, а не просто человек «со связями» — посмотрите отзывы, попросите договор на оказание услуг (а не просто устную договорённость), уточните, что входит в комиссию и кто именно её платит — вы или собственник.

Главное отличие от поиска у собственника напрямую: вы платите за подбор вариантов и сопровождение сделки, а не только за саму квартиру. Зато агентство, как правило, уже само проверило документы и юридическую чистоту объекта — впрочем, это не повод проверку не дублировать самостоятельно.

Как правильно снять квартиру на длительный срок

Если планируете жить в квартире долго, обратите внимание на несколько моментов, которые в краткосрочной аренде обычно не важны:

• договор на срок до 11 месяцев не требует государственной регистрации в Росреестре, договор от года и дольше — требует. Это влияет на то, насколько легко его можно расторгнуть и насколько он защищён юридически;
• зафиксируйте в договоре условия индексации арендной платы — конкретный процент и периодичность, а не расплывчатое «по согласованию сторон», иначе собственник может поднять цену когда захочет;
• пропишите условия пролонгации: продлевается ли договор автоматически или нужно каждый раз подписывать новый.

Как правильно снять квартиру посуточно

Посуточная аренда устроена иначе, чем долгосрочная:

• вместо залога в размере месячной оплаты обычно берут небольшой страховой депозит за конкретные сутки или несколько суток;
• договор чаще всего упрощённый, либо ограничивается распиской о получении денег — но даже в этом случае стоит зафиксировать сумму и срок проживания письменно;
• проверяйте хозяина и квартиру через рейтинг и отзывы на сервисах бронирования — это во многом заменяет личную проверку документов, которая при коротком сроке проживания менее реалистична;
• при заселении сфотографируйте состояние квартиры и показания счётчиков — это пригодится, если при выезде возникнут претензии.

Какие документы запросить у собственника, чтобы снять квартиру безопасно

Чтобы не попасться на удочку мошенника, попросите собственника предоставить:

• свежую выписку из ЕГРН — не старше месяца. Через Госуслуги можно получить за пару минут, если слышите отмазки, что это долго и т.д., стоит насторожиться. Обратите внимание на раздел об обременениях: ипотека, арест или доверительное управление — повод для отдельного разговора, чтобы уточнить необходимые детали;
• паспорт (он должен быть, и точка). Если есть сомнения, подлинность паспорта можно проверить на сайте МВД по серии и номеру.

Как правильно снять квартиру, чтобы не обманули: признаки мошенников

Желающих поживиться на пустом месте немало, и рынок аренды даёт много возможностей для мошенников. Что точно должно насторожить:

• супер низкая цена — если средняя ставка в выбранном вами районе 50 тысяч, а вы нашли космический вариант за 30, повод задуматься;
• платные показы — если квартира настолько популярна, что бедный мошенник не знает, как всех успеть принять, сразу проходите мимо такого объявления;
• просьба перевести деньги ещё до личного просмотра квартиры — «для брони», «чтобы не сдали другому» и т.д.;
• аренда мебели отдельно — часто такие финты выкручивают агенты без ведома собственника. Если вам это сказал агент на звонке, уточните информацию у хозяина на показе лично. Хотя, если честно, лучше на такой показ не ехать;
• второй собственник не живёт в городе и вообще не надо его тревожить такими пустяками, как информирование о сдаче квартиры. А вдруг он внезапно вернётся и решит потревожить вас?
• давление с решением прямо сейчас — «у меня ещё десять человек хотят посмотреть» звучит правдоподобно, но это классический приём для отключения критического мышления.

Как правильно оформить аренду квартиры: что должно быть в договоре найма

Если квартира сдаётся агентом, у него, скорее всего, будет шаблон стандартного договора. Если нет — можно скачать самостоятельно. Но что точно должно быть в тексте документа:

• корректные данные квартиры (адрес, этаж, количество комнат — данные должны совпадать с теми, что в выписке ЕГРН);
• паспортные и контактные данные всех собственников;
• сумма арендной ставки и сумма залога (отдельно от возможной предоплаты);
• как оплачиваются коммунальные услуги (полностью квитанции, только счётчики или оплата коммуналки уже заложена в стоимость аренды);
• показания счётчиков на моменте заключения договора;
• частота посещения квартиры собственником;
• все дефекты ремонта и меблировки;
• условия досрочного расторжения (за какое количество времени каждая из сторон должна предупредить о расторжении договора, есть ли штрафные санкции, как учитывается сумма залога).

Договор составляется в двух экземплярах — по одному каждой стороне. И если какой-то из пунктов вам категорически не подходит — не подписывайте договор. Либо просите чётких объяснений, либо настаивайте на правках.

Акт приёма-передачи квартиры: зачем нужен

Отдельно от самого договора стоит составить акт приёма-передачи — именно он, а не устные договорённости, юридически фиксирует состояние квартиры на момент заезда. В нём указывают: состояние ремонта и мебели, перечень переданной техники, показания счётчиков, количество переданных ключей и комплектов. Без акта спор о том, «была эта царапина на диване раньше или нет», решить будет почти невозможно.

В зависимости от внешних обстоятельств, процесс поиска квартиры в аренду может занимать от одного дня до нескольких недель. Увы, он только со стороны кажется простым и незамысловатым. Данный рынок очень динамичный, изменения происходят буквально каждые 5 минут: что-то появилось, что-то забрали, что-то снова опубликовали.

Коротко: чек-лист перед подписанием договора

1. Район и бюджет определены заранее.
2. Есть таблица с вариантами и приоритетами.
3. Квартира и двор осмотрены лично, дефекты сфотографированы.
4. Проверены паспорт собственника и свежая выписка ЕГРН (включая обременения).
5. Если несколько собственников — все участвуют в сделке или есть нотариальное согласие.
6. Если действует представитель — есть доверенность с правом сдачи в аренду.
7. В договоре прописаны: суммы залога и аренды, порядок оплаты ЖКУ, частота визитов собственника, условия расторжения и индексации.
8. Договор подписан в двух экземплярах.
9. Составлен акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и состоянием имущества.
10. Деньги передаются под расписку или с фиксацией в договоре — никогда заранее и без документа.

Частые вопросы

А если вы устали от поиска временного жилья, мы можем помочь с поиском постоянного — консультация по подбору собственного гнездышка.