Что происходит с деньгами на эскроу при проблемах у банка или застройщика

Деньги на эскроу не исчезают и не переходят застройщику только потому, что у банка или строительной компании начались проблемы. Но маршрут зависит от юридического события: при страховом случае в банке средства переводят через систему страхования, при банкротстве застройщика дольщик выбирает — сохранить требование на квартиру или отказаться от ДДУ, а при прекращении договора деньги возвращают после погашения регистрационной записи.

Главное — не считать слухи, задержку стройки или неработающее приложение банка автоматическим основанием для выплаты. Нужны официальный статус события и документы, которые запускают конкретную процедуру.

Что именно меняется в трёх сценариях

Это отличается от обычной схемы раскрытия: после предусмотренных законом условий банк перечисляет деньги застройщику или направляет их на погашение проектного кредита. Базовый принцип блокировки и раскрытия подробнее объяснён в материале о том, как работает счёт эскроу.

Если проблема возникла у банка

Сначала отделите техническую проблему от страхового случая. По статье 8 закона № 177-ФЗ страховым случаем признаются отзыв или аннулирование лицензии банка либо введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Временный сбой приложения, закрытие отделения или ухудшение рейтинга сами по себе не запускают выплату АСВ.

Если страховой случай произошёл до раскрытия эскроу, участник и застройщик должны заключить договор счёта с другим уполномоченным банком. Затем дольщик обращается в Агентство по страхованию вкладов и прикладывает копию нового договора эскроу. По действующему ДДУ возмещение направляется именно на новый эскроу, а не выдаётся как свободные деньги.

Закон отводит АСВ до 20 рабочих дней со дня представления документов, но выплата не может пройти раньше чем через три рабочих дня после получения необходимых регистрационных сведений. Если важно понять, почему новый банк нельзя выбрать произвольно, прочитайте разбор ограничений при выборе эскроу-агента.

Если банкротится застройщик

Банкротство застройщика не равно автоматическому возврату всей суммы в тот же день. Признание компании банкротом и открытие конкурсного производства дают дольщику право на односторонний отказ от ДДУ. До выбора деньги остаются на эскроу и не включаются в свободные средства застройщика.

Первый вариант — не отказываться от договора. Тогда требование дольщика включают в реестр требований участников строительства. В деле могут рассматриваться завершение объекта или передача имущества и обязательств другому застройщику. Это путь для покупателя, который по-прежнему рассчитывает получить квартиру, но его сроки зависят от процедуры банкротства и судебных решений.

Второй вариант — отказаться от ДДУ. Закон о банкротстве позволяет участнику сделать это в любой момент; после прекращения счёта соответствующее требование исключают из реестра в размере суммы на эскроу. Поэтому сначала нужно решить, что важнее в конкретной ситуации: сохранить притязание на объект или запустить возврат денег.

Если ДДУ расторгнут или от него отказались

Для возврата недостаточно устной договорённости или заявления, которое ещё не повлекло прекращение договора. Банк действует после получения сведений о погашении записи о регистрации ДДУ в ЕГРН. Орган регистрации размещает эти сведения в ЕИСЖС не позднее пяти рабочих дней после внесения записи.

При покупке без кредита деньги перечисляют на указанный в договоре эскроу банковский счёт покупателя — по общему правилу не позднее трёх рабочих дней после размещения сведений в ЕИСЖС. При ипотеке маршрут иной: средства могут уйти на залоговый счёт, права на который переданы кредитору. Возврат с эскроу не прекращает кредит автоматически; отношения с банком регулирует отдельный договор. Разницу между обязательствами удобно проверить в статье о ДДУ и кредитном договоре.

Основание и порядок одностороннего отказа тоже нельзя подменять общим желанием выйти из сделки. Если проблема связана с нарушением со стороны застройщика, сопоставьте обстоятельства с отдельной инструкцией по одностороннему расторжению ДДУ.

Какие документы и контрольные точки проверить

Статус события

Для банка найдите официальное решение Банка России об отзыве лицензии или моратории и сообщение АСВ. Для застройщика проверьте судебный акт о признании банкротом и открытии конкурсного производства, а не только сообщения о финансовых трудностях.

Связку договоров

Сверьте зарегистрированный ДДУ, договор счёта эскроу и кредитный договор. В них должны совпадать объект, сумма, банк, счёт возврата и, при ипотеке, реквизиты залогового счёта. Отдельно сохраните выписку, подтверждающую фактический остаток.

Регистрационную запись

При выходе из сделки контролируйте не только подписание соглашения или отправку отказа, но и погашение записи о ДДУ в ЕГРН. Именно регистрационные сведения позволяют банку завершить предусмотренный законом возврат.

Где проходит граница страховой защиты

Возмещение по эскроу составляет 100% остатка на дату страхового случая, но не более 10 млн рублей. Если у одного человека несколько эскроу по ДДУ в одном банке, предел применяется к их общей сумме. Например, при совокупном остатке 12 млн рублей страховая выплата ограничена 10 млн, а 2 млн не покрываются именно этой страховой выплатой. Расчёт иллюстративный и не является обещанием иного возмещения.

Лимит защищает от несостоятельности банка, а не ограничивает обычный возврат из работающего банка при прекращении ДДУ. Поэтому риски банка и застройщика нельзя смешивать: в первом случае ключевы страховой лимит и новый эскроу, во втором — выбор дольщика и прекращение регистрационной записи.

Источники

• Статья 15.4 закона № 214-ФЗ: банкротство застройщика и смена банка
• Статья 15.5 закона № 214-ФЗ: закрытие эскроу и возврат средств
• Статья 8 закона № 177-ФЗ: что считается страховым случаем
• Статья 13.2 закона № 177-ФЗ: размер и порядок страховой выплаты
• Статья 201.12-2 закона № 127-ФЗ: права дольщика при банкротстве

Если после проверки рисков вы выбираете другой объект, Соседи Life поможет сопоставить документы и маршрут расчётов. Проверить маршрут безопасной сделки